ESG-Integration bei Immobilien unverzichtbar

Im Kampf gegen den Klimawandel spielt nachhaltiges Bauen eine entscheidende Rolle. Mehr als ein Drittel des globalen Energieverbrauchs und rund 40% der weltweiten Treibhausgasemissionen gehen auf das Konto der Sektoren "Gebäude" und "Hochbau". Auch in der Schweiz tragen Immobilien mit einem Anteil von rund 20% erheblich zum landesweiten Ausstoss von Treibhausgasen bei. Um den drohenden Klimawandel zu bekämpfen, sei eine Reduktion dieser Werte dringend erforderlich, so Peter Bezak von Zurich Invest.

Die Themen Umwelt, Soziales und verantwortungsvolle Unternehmensführung haben in den vergangenen zehn Jahren erheblich an Bedeutung gewonnen. Die Zahl der damit verbundenen ESG-Vorschriften hat deshalb enorm zugenommen. Sowohl Regierungen als auch Branchenverbände schreiben auch der Immobilienwirtschaft immer mehr grüne Berichtsstandards vor.

Jüngst hat die Europäische Union eine Verordnung beschlossen, die von Fondsmanagern verlangt, offenzulegen, wie sich Nachhaltigkeitsrisiken in Investitionsprozessen potenziell auf die Rendite einer Investition auswirken können. Auch im Vereinigten Königreich wurde ein neuer Standard etabliert. Die Task Force on Climate-related Financial Disclosures (TFCD), die ab 2025 für alle Fondmanager verbindlich sein wird, schreibt die Berichterstattung über Klimarisiken vor. Neben der EU prüfen auch Kanada und Neuseeland derzeit, ob sie diesen Standard ebenfalls übernehmen können. Die Anforderungen ans ökologische und nachhaltige Bauen steigen und die damit verbundenen Vorschriften werden also kontinuierlich verschärft werden.

Schweiz dürfte sich internationalen Standards anpassen

Der Trend zur strengen Einhaltung von immer mehr regulatorischen Vorgaben wird sich in Zukunft weiter verstärken. "Für Investoren bedeutet diese Entwicklung eine permanente Beschäftigung mit dem Thema und die Anpassung der Anlagestrategie an bereits heute vorhersehbare Anforderungen für Investitionen und Aktivitäten im Immobilienbereich", erklärt Peter Bezak, Ökonom und Anlageexperte bei Zurich Invest. Eine dieser neuen Vorgaben sie die Taxonomie der Europäischen Union, die am 1. Januar 2022 in Kraft tritt. In diesem Regelwerk sind konkrete Umwelt- und Klimaziele formuliert, die unter anderem durch eine massive Verbesserung der Energieeffizienz von Gebäuden und die daraus resultierende Reduktion der CO2-Emissionen erreicht werden sollen.

Wie die EU bekennt sich auch die Schweiz zu den Zielen des Pariser Abkommens. "Da es in der Schweiz aber bislang kein vergleichbares Regelwerk gibt, ist davon auszugehen, dass sich mögliche Schweizer Standards an der EU-Taxonomie orientieren werden. Die Klimastrategie 2050 des Bundesrates lässt klar erkennen, dass die Entwicklung in genau diese Richtung geht", so Bezak. Der Finanzplatz soll in Zukunft nachhaltig sein und dabei sogar einen globalen Spitzenplatz einnehmen.

Grüne Baumaterialien für weniger CO2-Emissionen

Erreicht werden können diese Ziele unter anderem durch die Verwendung von grünen Baumaterialien. Derzeit ist die Bauindustrie noch für fast 40% der globalen Kohlenstoffemissionen verantwortlich. Die Produktion von Stahl und Beton hat daran mit 8% einen relevanten Anteil. Werden diese Materialien durch umweltfreundliche Alternativen wie Holz ersetzt, trägt dies massgeblich zur Verbesserung der Energiebilanz eines Gebäudes bei. Nach Angaben von CBRE Research variieren die Kosten für den Holzbau je nach Art des Objektes. Grundsätzlich sind diese vergleichbar oder sogar niedriger als bei konventionellen Bauten.

Holz punktet ausserdem mit einer höheren Kostensicherheit und kürzeren Bauzeiten, da zahlreiche Komponenten vorgefertigt werden können. Wie attraktiv und effizient mit Holz gebaut werden kann, zeige der Hauptsitz von Tamedia in Zürich. Das siebenstöckige Bürogebäude basiert auf einem Holz-Skelett-Tragwerk. Doch der Einsatz von Holz allein reiche inskünftig nicht mehr aus, meint der Ökonom: "Auch die Faktoren Soziales und Unternehmensführung haben stark an Bedeutung zugenommen und müssen stärker integriert werden."

Benchmarking und Berichterstattung werden unerlässlich sein

Investoren sind in immer grösserem Masse bemüht, die ESG-Leistung auf der Ebene der Vermögenswerte zu überwachen und zu bewerten. Aus diesem Grund werde der Einsatz von Benchmarking-Tools wie dem Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB), in dem Daten über die ESG-Leistung von Immobilien- und Infrastrukturunternehmen gesammelt und verglichen werden, zunehmend wichtiger.

Anhand von GRESB-Punkten, mit denen die ESG-Leistung der Unternehmen in absoluten Zahlen gemessen wird, werden sie miteinander vergleichbar. Die aktuelle Position jedes so bewerteten Unternehmens wird im GRESB-Rating abgebildet. Darüber hinaus erhalten die Unternehmen eine umfassende Leistungsanalyse. In dieser werden Stärken und Schwächen in den Bereichen Führung, Richtlinien und Gesundheit betrachtet. Auch positive Tendenzen und optimierungsbedürftige Punkte in den Kategorien Sicherheit und Treibhausemissionen sowie Gebäudezertifizierungen und Stakeholder-Engagement werden in dieser Analyse thematisiert.

Eine weitere Initiative ist die sogenannte "Initiative Principles of Responsible Investment" (PRI). Diese verlangt von den teilnehmenden Investmentmanagern, dass sie bei mindestens 50% des gesamten von ihnen verwalteten Vermögens ESG-Kriterien in den Investitionsprozess einbeziehen. Die Unternehmen sind verpflichtet, einen Plan zur Einbeziehung von ESG-Faktoren in allen Portfolios aufzustellen und eine Strategie zu formulieren, die dazu führt, die Ergebnisse jedes einzelnen Fonds bis hin zur Unternehmensebene zu aggregieren.

ESG-Daten werden zum Gebäudepass

"Im Zusammenhang mit der Konzentration auf Benchmarking und Berichterstattung wird auf der Anlageebene ein stärkerer Fokus auf die ESG-Daten gelegt werden. Green-Building-Zertifizierungen wie LEED und BREEAM werden auch weiterhin von Bedeutung sein. Darüber hinaus wird aber von Investoren, Immobilieneigentümern und Asset-Managern künftig in höherem Masse erwartet werden, dass sie detaillierte Daten zu den ESG-Aspekten der Gebäudeleistung vorlegen", sagt Bezak. Klare Angaben zur Luftqualität in Innenräumen, zum Abfallmanagement sowie zum Verbrauch von Energie und Wasser sollen Mietern beispielsweise helfen zu erkennen, welche Massnahmen getroffen wurden, um nachhaltige Lösungen zu fördern.

Der Ökonom geht deshalb davon aus, dass ESG-Daten in Zukunft so etwas wie der Pass eines Gebäudes sein werden. Auf Basis der in diesem Pass enthaltenen Angaben sei es Investoren möglich, fundierte Entscheidungen in Bezug auf die für sie relevanten Benchmarks und Regelwerke zur Gebäudeleistung zu treffen. "ESG-Ratings und -Zertifizierungen werden sich zu primären Kriterien bei den Entscheidungen von Investmentfondmanagern entwickeln", so Bezak. Daraus folge für Immobilienverwalter und Investoren die Notwendigkeit, ihre Mieter stärker in ihre Aktivitäten einzubinden. Nur so werde es möglich sein, aussagekräftige Daten zur Gebäudeleistung zu erhalten, Optimierungspotenzial zu erkennen und die Überwachung sowie die Analyse der Portfolios zu verbessern.

Auch wenn die Regeln und Vorgaben zur Verminderung von CO2-Emissionen momentan noch nicht klar definiert seien, komme den ESG-Kritierien in der Immobilienwirtschaft in Zukunft eine entscheidende Bedeutung zu. "Asset-Manager, Investoren aber auch Projektentwickler und Property-Manager sind nun gefordert, dieser Entwicklung gerecht zu werden. Nicht zuletzt sind es die Nutzer der Gebäude, deren Verhalten die Wirksamkeit der nachhaltigen Konzepte entscheidend beeinflusst", meint der Experte.