Schweizer Immobilien: Renditen bei Büroflächen holen auf

Die stabile Binnennachfrage sowie ein robuster Schweizer Arbeitsmarkt dürften die Geschäftsflächennachfrage zwar weiterhin stützen. Die UBS erwartet in den nächsten Quartalen aber eine Verlangsamung des Beschäftigungswachstums.

Das Beschäftigungswachstum in Büro- und Industriebranchen setzte sich im ersten Quartal 2019 fort. Die gute Konjunktur wirkte sich auch auf die Einkaufszentren positiv aus und die steigende Zahl an Logiernächten stützte die Auslastung vieler Hotels.

Wie aus der neuesten Studie zu Schweizer Immobilien des Chief Investment Office (CIO) von UBS Global Wealth Management hervorgeht, lagen die Gesamtrenditen von Geschäftsflächen kumuliert über die letzten fünf Jahre knapp 13% unterhalb denjenigen von Wohnliegenschaften. Auch im vergangenen Jahr erzielten Wohnliegenschaften mit 7,1% die höchsten Renditen. Doch erwirtschafteten bei den Geschäftsflächen die Büroliegenschaften mit 6,5% nur geringfügig tiefere Renditen, dicht gefolgt von Industrieflächen mit 5,8%. Deutlich weniger rentabel waren hingegen Verkaufsflächen mit 3,5% (dem tiefsten Wert seit 15 Jahren) und Hotels mit 3,4%.

Gesamtrenditen nach Segment pro Jahr, in Prozent

Stabile Geschäftsflächennachfrage

Nach einem starken vergangenen Jahr dürfte sich das Wirtschaftswachstum im laufenden Jahr zwar auf 1,3 Prozent verlangsamen. Die UBS-Experten erwarten jedoch, dass die starke Binnennachfrage sowie ein robuster Arbeitsmarkt die Nachfrage auf dem Geschäftsflächenmarkt stützen. Ein Unsicherheitsfaktor sei aber der Welthandel. Bei einer globalen Konjunkturverschlechterung könnte die hiesige Exportwirtschaft in Mitleidenschaft gezogen werden und auf die Geschäftsflächennachfrage drücken.

Wie die Studienautoren feststellen, sind die Aussichten tendenziell für den Büro- und Industrieflächenmarkt besser als für den Verkaufsflächenmarkt. Letzterer hat weiterhin mit der wachsenden Bedeutung des Online-Handels zu kämpfen.

Auch im Vergleich zum Markt für Wohnimmobilien dürften sich Büros und Industrieflächen in Zukunft behaupten.

Dies sei aber primär dem schwächelnden Wohnimmobilienmarkt geschuldet, wo steigende Leerstände die Angebotsmieten weiterhin unter Druck setzen. Das starke Wachstum der Bürobeschäftigung setzte sich das fünfte Quartal in Folge fort.

Angebotsmieten gesunken

Im ersten Quartal 2019 stieg die Beschäftigung in den Branchen, die Büroflächen nachfragen, um 2,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Dies übersteigt den 10-Jahres-Durchschnitt von 1,5 Prozent deutlich. Hochgerechnet auf das Gesamtjahr entspricht dies einer Zusatznachfrage von gut 600 000 Quadratmetern. Aber trotz der starken Beschäftigungszahlen gaben die Angebotsmieten von Büroflächen im vergangenen Jahr nach. Im Schlussquartal 2018 lagen die Angebotsmieten in der Stadt Zürich um rund 4 Prozent und in der Stadt Genf um rund 6 Prozent tiefer als noch im Vorjahr.

Das Nachfragewachstum konzentrierte sich in den letzten beiden Jahren stark auf Zentrumslagen. Gesunkene Leerstandsquoten in den Städten führten bis anhin in den Agglomerationen aber nur punktuell zu einer Verbesserung der Vermietungsperspektiven. So blieben die Angebotsquoten im ersten Quartal im Durchschnitt der grössten Büromärkte im Vorjahresvergleich relativ stabil.

Der Ausblick hat sich gegenüber dem Jahresbeginn verschlechtert. Zwar ging die Anzahl der Bewilligungen für neue Büroflächen im ersten Halbjahr dieses Jahres im Vergleich zum Vorjahr zurück. Doch angesichts der schwächeren Konjunktur rechnen die UBS-Experten in der zweiten Jahreshälfte auch mit einem geringeren Nachfragewachstum nach Büro- und Industrieflächen. Das Beschäftigungswachstum dürfte wieder unter den langfristigen Trend sinken, sodass die Leerstände stagnieren sollten.

Detailhändler unter Druck

Die Detaillisten stehen aufgrund der sinkenden Konsumentennachfrage unter Druck. Die Detailhandelsumsätze liegen rund 3 Prozent tiefer
als noch im Jahr 2008, während der Onlinehandel weiter zunimmt. Gegenüber dem Vorjahr stiegen die Onlineumsätze um rund 10 Prozent und sind damit doppelt so hoch wie noch vor zehn Jahren. Insgesamt wurde Ende 2018 rund jeder zehnte Franken im Detailhandel online ausgegeben. Zwar büsste der Einkaufstourismus gegenüber dem Spitzenjahr 2015 leicht an Dynamik ein, das Niveau bleibt aber hoch. Alleine an der deutsch-schweizerischen Grenze wurden im Jahr 2018 rund doppelt so viele Ausfuhrscheine wie 2008 bestätigt.

Rund 700 000 Quadratmeter Verkaufsflächen waren Ende 2018 im Angebot, etwa doppelt so viel wie im Jahr 2012. Die Verkaufsflächenmieten liegen rund 8 Prozent unter den Spitzenwerten des Jahres 2012. Zwar vermochte das starke Wirtschaftswachstum die Mietentwicklung im vergangenen Jahr etwas zu beleben. Da jedoch die Wirtschaft erneut an Dynamik verloren hat, dürfte diese Belebung eher kurzfristiger Natur sein. Die Immobilienexperten erwarten auch in diesem Jahr eine Fortsetzung des negativen Trends bei den Verkaufsflächenmieten.

Einkaufszentren: Licht am Ende des Tunnels

Auch die Einkaufzentren konnten sich der schwierigen Marktsituation nicht entziehen. Im Durchschnitt aller Zentren liegt die Flächenproduktivität (Umsatz pro Quadratmeter) um etwa 3 Prozent tiefer als 2015 und 10 Prozent tiefer als 2010. In den Bahnhofseinkaufszentren ist die Flächenproduktivität mit durchschnittlich rund 25 000 Franken pro Quadratmeter am höchsten und stieg seit 2015 mit 10 Prozent auch am stärksten. Die Quartierzentren hingegen schnitten sowohl bei der Produktivität (rund 6000 Franken pro Quadratmeter) als auch bei deren Veränderung (minus 10 Prozent) am schwächsten ab.

Das Hotelsterben schreitet fort. In den letzten fünf Jahren schlossen rund 400 Betriebe ihre Pforten, was einem Rückgang von gut 8 Prozent entspricht. Über die letzten zehn Jahre waren es kumuliert sogar mehr als 13 Prozent. Gleichzeitig stieg die Zahl der Logiernächte in der letzten Dekade um rund 4 Prozent an.

Insbesondere die Jahre 2017 und 2018 verzeichneten ein überdurchschnittlich starkes Wachstum, wovon die geöffneten Hotels profitierten. Dadurch verbesserte sich auch die Bettenauslastung in diesen beiden Jahren deutlich. Der Start ins Jahr 2019 hingegen war holpriger und brachte im Vorjahresvergleich etwas weniger Übernachtungen mit sich.

Eine Marktkonsolidierung lässt sich beispielsweise in den Regionen Luzern oder Genf feststellen. Wenig konkurrenzfähige Hotels verschwanden vom Markt, sodass die Bettenauslastung trotz nur unterdurchschnittlich steigender Logiernächte deutlich zunahm. In einigen Bergregionen wie etwa dem Unterengadin oder der Region Goms sowie vermehrt in Teilen der Ostschweiz sehen die Studienautoren hingegen eine Marktkontraktion, denn sowohl die Auslastung als auch die Zahl der Logiernächte entwickelten sich unterdurchschnittlich.