Schleppende Zuwanderung könnte Leerstandsproblematik verschärfen

Ein abrupter Richtungswechsel der Zuwanderung liesse laut Zürcher Kantonalbank das Überangebot an Mietwohnungen massiv ansteigen. Immobilienbesitzer wären gezwungen, die Mieten zu senken. Doch trotz Corona-Krise sehen die ZKB-Experten in den aktuellen Daten vorerst wenig Grund zu Alarmismus.

Die Corona-Krise hat laut einer Seco-Studie dazu geführt, dass die Summe der ständigen und nichtständigen (bewilligte Aufenthaltsdauer von unter 12 Monaten) ausländischen Wohnbevölkerung der Monate März bis Mai gegenüber den Vorjahren negativ war. Eine anhaltende negative Nettozuwanderung hätte massive Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Einem Einbruch der Wohnraumnachfrage könnte die Bauindustrie nicht rechtzeitig begegnen und das Überangebot an Mietwohnungen würde massiv ansteigen. Immobilienbesitzer wären gezwungen, die Mieten zu senken.

Wie die Zürcher Kantonalbank (ZKB) in einer aktuellen Analyse des Schweizer Immobilienmarktes schreibt, sei der kräftige Rückgang der Nettozuwanderung, welche gegenüber der EU/EFTA und UK zwischen März und Mai sogar negativ wurde, hauptsächlich von der nichtständigen Wohnbevölkerung getrieben. Zeitlich begrenzte Arbeitsverhältnisse wurden frühzeitig aufgelöst. Betroffene kehrten in ihr Heimatland zurück. Bei der ständigen Wohnbevölkerung sei der negative Effekt auf die Nettobilanz allerdings gering geblieben, da die Auswanderung ebenfalls zurückging. "Daran dürfte sich in Zukunft wenig ändern", so die ZKB. "Denn für den Mietwohnungsmarkt ist die Veränderung der ständigen Wohnbevölkerung viel relevanter als Bewegungen der nichtständigen Wohnbevölkerung." Häufig wohnten nichtständige Zuwanderer nicht in gewöhnlichen Wohnungen mit einem unbefristeten Mietvertrag. Vielmehr lebten sie zum Beispiel im Gesundheitssektor in Personalhäusern oder erhielten im höheren Lohnsegement von der Firma eine möblierte Wohnung zur Verfügung gestellt.

Bautätigkeit und Nettozuwanderung

Grossprojekte treiben Bautätigkeit in Städten

Die ZKB rechnet trotz Corona-bedingten Verzögerungen im Wohnungsbau in diesem Jahr mit 47'000 und im Folgejahr mit 49'000 Neubauwohnungen. Diese Wohnbauprojekte seien in Erwartung einer stabilen Nettozuwanderung von plus minus 50'000 Personen geplant worden. Laut den Experten hat die Schweizer Bautätigkeit den Zenit bereits überschritten. Nichtsdestotrotz überrasche die hohe Anzahl neubewilligter Wohnungen im 2. Quartal dieses Jahres. Ein geschärfter Blick verrate jedoch, dass der Anstieg grösstenteils auf ein paar wenige Grossprojekte in den fünf grössten Städten zurückzuführen sei. Betrachte man nur die Städte Bern, Basel, Genf, Lausanne und Zürich, schnelle die Bautätigkeit fast wieder auf die Rekordjahre 2013/2014 hoch. Beispiele sind die Grossprojekte Brunaupark (497 Wohnungen) der Credit Suisse Pensionskasse und die 282 gemeinnützigen Wohnungen der Baugenossenschaft Waidmatt in der Stadt Zürich oder die Arealentwicklung "Quai Vernets" in Genf mit rund 500 Wohnungen.

Angebotsmieten auf Kurs

Die Schweizer Angebotsmieten bewegen sich weiterhin im positiven Bereich. So steigen die Mieten im Gesamtmarkt um 0,9% im Vergleich zum Vorjahresmonat. "Die positiven Wachstumszahlen können jedoch nicht die unterliegende Schwäche der Mietentwicklung der letzten Jahre überdecken. Gerade ländliche Kantone und Gemeinden kämpfen mit hohen Leerständen. Die kürzlichen Anstiege der Mieten sind vor allem auf die ungebrochene Attraktivität der Städte zurückzuführen, allen voran die Stadt Zürich mit starken 5,2% im Vergleich zum Vorjahresniveau", so die ZKB. Die Leerstandsproblematik könnte durch die schleppende Zuwanderung verschärft werden, denn auch verzögerte Bauprojekte kommen früher oder später auf den (regional) übersättigen Markt. Auch könnten die trüben Konjunkturaussichten die Dynamik im Eigenheimsegment bremsen. Dennoch sehen die ZKB-Experten in den aktuellen Daten vorerst wenig Grund zu Alarmismus, denn der Immobilienmarkt zeige sich bisher robuster als erwartet, die Eigenheimpreisdynamik beschleunige sich sogar noch und auch die Angebotsmieten zeigten sich vom Coronavirus unbeeindruckt.