Finma über Immobilien- und Hypothekarmarkt besorgt

Immer weniger potenzielle Käufer können sich ein Eigenheim leisten. (Bild: Shutterstock.com/Swissdrone)
Immer weniger potenzielle Käufer können sich ein Eigenheim leisten. (Bild: Shutterstock.com/Swissdrone)

Die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht Finma stellt erhöhte Risiken im Immobilien- und Hypothekarmarkt fest. Die Preise für Wohneigentum würden sich immer mehr von den Einkommen entkoppeln. Im Risikomonitor 2021 beschreibt die Finma, was eine Immobilienkrise für Folgen hätte.

11.11.2021, 14:33 Uhr

Autor: Hanspeter Frey

Der Risikomonitor liefert einen Überblick über die aus Sicht der Finma aktuell bedeutendsten Risiken für die von ihr beaufsichtigten Institutionen, grob gesagt: die Finanzwirtschaft. Diese spielt in der Schweiz eine wichtige Rolle für die Gesamtwirtschaft, so dass der Finma-Monitor weit über den Finanzsektor hinaus von Bedeutung ist.

Sechs Hauptrisiken listet die Aufsichtsbehörde auf. Der letztjährige Punkt eines ungeordneten Wegfalls der Libor-Referenzzinsen wurde als einziger fallengelassen. Die grössten Risiken sind:

  • das anhaltende Niedrigzinsumfeld
  • eine mögliche Korrektur am Immobilien- und Hypothekarmarkt
  • Ausfälle oder Korrekturen bei Firmenkrediten und -anleihen im Ausland
  • Cyber-Angriffe
  • die Geldwäschereibekämpfung
  • ein erschwerter grenzüberschreitender Marktzugang

Fünf dieser Risiken werden als gleichbedeutend wie im Vorjahr eingestuft. Nicht so beim Immobilien- und Hypothekarmarkt. Da stellt die Finma ein erhöhtes Risiko fest.

Gefahr einer Blase

"Negativzinsen bergen die Gefahr einer Blasenbildung in verschiedenen Anlageklassen, insbesondere im Immobilienmarkt", schreibt sie: "Der Teilmarkt der Renditewohnliegenschaften zeigt Überhitzungstendenzen." Im Anlegermarkt sei die Nachfrage nach Renditewohnliegenschaften weiterhin stark, um im anhaltenden Niedrigzinsumfeld wenigstens eine positive Rendite zu erzielen.

Weiter an Dynamik hat auch der Eigenheimmarkt gewonnen. Die Preise sind seit Ausbruch der Corona-Pandemie um durchschnittlich rund 6% jährlich nochmals kräftig gestiegen. "Die Immobilienpreise entkoppeln sich zunehmend von der Einkommensentwicklung", bestätigt die Finma, was schon andere Studien zeigen und potenzielle Immobilienkäufer immer mehr selbst erfahren (vgl. Grafik). Auch da spricht die Finanzaufsicht von Blasenbildung.

Immobilienpreise und Einkommen (indexiert)

Um die Finanzstabilitätsrisiken auf dem Hypothekarmarkt einschätzen zu können, würden bei den bestehenden Krediten entsprechende Daten fehlen. Hingegen würden sich bei der Vergabe von neuen Hypotheken erhöhte Tragbarkeitsrisiken zeigen. Diese Feststellung ist nicht neu. Sie hat, so wie die Einschätzung der Finma zu interpretieren ist, aber offenbar zugenommen.

Was tun? Der antizyklische Kapitalpuffer (AZP) wirkt den Übertreibungen an den Hypothekar- und Immobilienmärkten entgegen. Er vergrössert den Spielraum und die Widerstandskraft der Banken. Gegenwärtig ist der AZP ausgesetzt, kann aber auf Antrag der Nationalbank und nach Konsultation der Finma vom Bundesrat reaktiviert werden.

Der Kapitalpuffer wirkt präventiv, eine Krise könnte er jedoch kaum verhindern. Wie eine solche aussehen könnte, beschreibt die Finma mit eindrücklichen, um nicht zu sagen beängstigenden Worten: Die Folgen einer Immobilienkrise wären für den Finanzplatz Schweiz signifikant, schreibt sie.

Verluste im zweistelligen Milliardenbereich

Von ihr durchgeführte Stresstests würden zeigen, dass eine Immobilienkrise mit starken Preiskorrekturen zu Verlusten im zweistelligen Milliardenbereich führen könnten und knapp die Hälfte der Banken aus der Stichprobe die Eigenmittelanforderungen nicht mehr erfüllen würde. "Weil Hypotheken für die meisten Banken der wichtigste Pfeiler ihres Geschäfts sind, hätte dies signifikante Folgen für die Finanzstabilität."

Auch Versicherungen würden in einer Immobilienkrise empfindliche Verluste in ihren Hypothekar- und Immobilienportfolien erleiden. Zudem müssten sie allenfalls im Rahmen eines Risikoabbaus bzw. zur Bereitstellung von Liquidität Immobilienanlagen abstossen. Der Preiszerfall bei Immobilien würde dadurch noch verstärkt.

Für Immobilienfonds hätten Preiskorrekturen Bewertungsverluste und daraus resultierende Mittelabflüsse zur Folge und könnten Liquiditätsprobleme nach sich ziehen.

Was die Finma vorkehrt

Auch wenn es sich beim beschriebenen Szenario um eine Art "worst case" handelt, bleibt die Finma nicht untätig. Aufgrund der Corona-Pandemie würde sie Wertberichtigungen, Abschreibungen und gefährdete Forderungen intensiv beobachten, nennt sie eine der Massnahmen.

Sie prüfe ein umfassendes Kreditregister, um im Sinne einer datenbasierten Aufsicht einen vollständigen Überblick über die Hypothekarportfolien und -volumen zu erhalten. Sie führe mit einzelnen Banken weiterhin Stresstests für Hypothekarrisiken durch und sie wähle risikobasiert Banken aus, um deren Resilienz in einer Immobilienkrise zu analysieren, erklärt sie weiter.

Im Asset Management führe sie eine vertiefte Analyse der Schweizer Immobilienfonds durch. Und im Versicherungsbereich erfolgten erneut Stresstests, um den Einfluss der im Anlageportfolio gehaltenen Immobilien auf die Solvenz der Versicherungsunternehmen zu ermitteln.

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