Corona-Krise belastet Schweizer Immobilienmarkt

Die Corona-Krise wird am Immobilienmarkt nicht spurlos vorübergehen. Am Markt für Gewerbe- und Verkaufsflächen sind laut Zürcher Kantonalbank Verwerfungen und steigende Leerstände im Büromarkt zu erwarten. Das Segment Wohnen bleibt jedoch ein Fels in der Brandung.

Das Coronavirus hinterlässt Spuren am Immobilienmarkt, der sonst in Krisenzeiten als sicherer Nenner gilt, wie die neuste Studie der Zürcher Kantonalbank (ZKB) zeigt. Gewerbeimmobilien sind demnach am stärksten betroffen – trotz kurzfristiger Liquiditätshilfen durch Staat und Banken. Der Büromarkt, welcher am Puls der Konjunktur hängt, werde mit dem konjunkturellen Einbruch nicht so rasch expandieren können.

"Der konjunkturelle Einbruch sorgt mittelfristig für steigende Leerstände bei Gewerbe- und Büroflächen und übt damit Druck auf deren Mieten aus", sagt Ursina Kubli, Leiterin Immobilien Research. "Geschäfte, welche auch vor Corona nur so knapp über die Runden kamen, haben einen schweren Stand. Strukturelle Anpassungen – beispielsweise bei peripheren Retailflächen – werden durch die Krise beschleunigt, so dass mittelfristig mit einem höheren Gewerbeflächenangebot zu rechnen ist." Nach den Erfahrungen in der Corona-Krise sei es auf längere Sicht zudem möglich, dass künftig vermehrt von zu Hause gearbeitet werde. Das würde wiederum die zukünftigen Anforderungen hinsichtlich Flächenbedarf und Standortwahl von Büroliegenschaften beeinflussen. Die Erreichbarkeit – das wichtigste Lagekriterium – würde dadurch etwas in den Hintergrund rücken.

Preisrückgang im Luxusmarkt erwartet

Anfragen für einen Mietzinsaufschub werden bei Wohnimmobilien im Gegensatz zu Geschäftsimmobilien kaum gestellt, hält die ZKB-Studie fest. Kurzarbeit habe sich bereits in der Grossen Finanzkrise als gutes Instrument bewährt, den Schweizer Arbeitsmarkt alsbald vor den negativen Konsequenzen einer Krise abzuschirmen. Einzelfälle, die nicht durch Kurzarbeit gedeckt seien, würden durch die subsidiären Massnahmen der Kantone aufgefangen, sodass Arbeitnehmer trotz Unterbeschäftigung in der Lage seien, ihre Mieten zu zahlen.

Dennoch könnten die Mieter aufgrund der erhöhten Arbeitsmarktunsicherheit die Referenzzinssatzsenkung von diesem Frühling häufiger einfordern als sie das normalerweise tun. Bestehende Mieten dürften somit sinken. Bei den Neumieten sind hingegen keine massgeblichen Veränderungen zu erwarten, meint die ZKB. Die Entwicklung der Leerstände – eine der Hauptsorgen bei Renditeliegenschaften – ist diesbezüglich der wichtigste Treiber. Da sich die Effekte des kräftigen Rückgangs der Zuwanderung sowie die Verzögerungen im Mietwohnungsbau teilweise aufheben, werde sich der Anstieg der leerstehenden Mietwohnungen nicht akzentuieren. Das rechtfertige seitwärts tendierende bis leicht sinkende Angebotsmieten und eine stabile Wertentwicklung von Mehrfamilienhäusern, solange die Zinsen tief bleiben.

Auch beim Eigenheimmarkt erwartet das Immobilienresearch der Zürcher Kantonalbank eine stabile Nachfrage. "Zwar könnte die Liquidität sinken. Doch das leicht höhere Angebot wird kaum zu günstigeren Eigenheimpreisen führen", sagt Ursina Kubli. Sie sieht im Luxussegment weitaus mehr Risiken, denn die Nachfrage nach Luxusimmobilien beschränkt sich naturgemäss auf einen sehr engen Käuferkreis und
ein Grossteil dieser Kundschaft dürfte von den Einbrüchen an den Aktienmärkten stark betroffen sein, was die Nachfrage
empfindlich hemme. Entsprechend sei in diesem Bereich von einem Preisrückgang auszugehen.

Klimawandel wird bald wieder zum Thema

Spätestens, wenn das Coronavirus überstanden ist, wird laut ZKB wieder ein Thema aufs Tapet kommen, welches durch die Corona-Krise in
den Hintergrund geraten ist: der Klimawandel. Weil die Folgen zwar weniger schnell als beim Coronavirus, aber auf Dauer umso drastischer spürbar sein werden, hat sich der Bund bis 2050 zu einer klimaneutralen Schweiz verpflichtet. Immobilien spielen dabei eine grosse Rolle. Sie stossen 24% der gesamten Schweizer Treibhausgasemissionen aus, insbesondere aufgrund des Heizens mit fossilen Energieträgern anstelle von erneuerbaren Energien. Besonders schlecht ist die Bilanz in den Städten. Noch immer werden 71% der Wohngebäude in den Städten mit Öl oder Gas geheizt, wie die jüngsten Auswertungen des Immobilien Research der Zürcher Kantonalbank zeigen.

Herausforderungen liegen im Altbau

Immerhin habe beim Neubau inzwischen ein Umdenken eingesetzt, stellt die ZKB fest. Seit der Jahrtausendwende gibt es einen starken Trend zur klimafreundlichen Wärmepumpe. Bereits drei Viertel aller Wohngebäude werden heute mit einer Wärmepumpe erstellt. Würden man sich aber allein auf den Neubau verlassen, würden die Schweizer Klimaziele erst in rund 100 Jahren erreicht. Die Schweiz hat sich jedoch zum Ziel gesetzt, bereits in 30 Jahren klimaneutral zu werden.

Der Schlüssel dazu liegt im Heizungsersatz und bei den Sanierungen. Angesichts einer Lebensdauer von 15 Jahren müsste jährlich jeder zweite Heizungsersatz von Öl- und Gasheizungen auf eine mit erneuerbaren Energien entfallen, um die Klimaziele 2050 erreichen zu
können. In Anbetracht des aktuell geringen Anteils erneuerbarer Heizenergien in Schweizer Altbauten wäre das ein spektakulärer Umschwung. Neben dem konsequenten Ersatz von Heizungen mit fossilen Energieträgern durch solche mit erneuerbaren Energien sollten verstärkt energetische Modernisierungen in den Fokus geraten, empfiehlt die ZKB.

Um den Umschwung zu bewältigen, wird die Politik die gängigen Instrumente verschärfen. Ihre Mittel sind Anreize in Form von Subventionen und höhere Lenkungsabgaben. Die Diskussionen gehen sogar noch weiter. So soll mit dem neuen CO₂-Gesetz beim Heizungsersatz ein CO₂-Grenzwert gelten, der für Bauten mit mangelnder Wärmedämmung bereits einem Ölheizungsverbot gleichkomme. Für eine nachhaltige Lösung ist es laut ZKB unabdingbar, dass sich Immobilienbesitzer frühzeitig mit der energetischen Modernisierung auseinandersetzen, um nicht in Zeitnot zu geraten.