Globale Ausrichtung bei Immobilien

Weltweit treten Zentralbanken wegen steigender Inflationsraten auf die geldpolitische Bremse. Die Folge sind steigende Zinsen, die den Immobilienmarkt belasten können. Peter Bezak von Zurich Invest geht der Frage nach, warum Anleger nun in einer Zeit, in der mit steigenden Zinsen zu rechnen ist, ausgerechnet in ausländische Immobilien investieren sollen.

Nach dem vorübergehenden Einbruch infolge der Corona-Krise haben sich die Preise auf den internationalen Immobilienmärkten im vergangenen Jahr stark erholt. "Entscheidend für den Immobilienboom der vergangenen Jahre und der damit verbundenen Preissteigerungen waren die niedrigen Zinsen. Im letzten Jahr haben Anleger von weiteren günstigen Bedingungen profitiert: Neben der sich erholenden Konjunktur und den lockeren geldpolitischen Rahmenbedingungen hat sich auch die expansive Fiskalpolitik positiv ausgewirkt", sagt Peter Bezak, Ökonom und Anlageexperte bei Zurich Invest.

In diesem Jahr werden sich die Bedingungen jedoch ändern. Die US-Zentralbank setzt im Gegensatz zu den Währungshütern in der Eurozone auf eine straffere Geldpolitik. Deshalb sind laut dem Ökonomen nach einer in Aussicht gestellten ersten Zinserhöhung im März im Laufe des Jahres zwei oder drei weitere Anhebungen zu erwarten. Steigende Zinsen könnten den Trend umkehren und die Immobilienpreise wieder fallen lassen, wie er weiter erklärt. Da aber damit zu rechnen sei, dass die Zinssteigerungen moderat ausfallen werden, dürften sich auch die Auswirkungen auf die Immobilienpreise in einem verträglichen Rahmen bewegen. Ausserdem seien Preisreaktionen in der Regel nicht sofort, sondern erst mit einer gewissen Verzögerung zu beobachten. "Unabhängig von diesen Faktoren stellen Immobilien aus den unterschiedlichsten Gründen eine echte Alternative zu heimischen Immobilien dar", betont Bezak.

Langfristig attraktive Risiko-adjustierte Renditen

Durch die stetige Professionalisierung habe sich die Anlageklasse Immobilien international zu einer attraktiven, risiko-adjustierten Alternative entwickelt. Ein wesentlicher Faktor seien die bisher konstant erzielten Mieterträge. Die Einkommensrendite sei neben der Wertänderungsrendite ein weiterer Beitrag zur Gesamtrendite und eine wichtige Komponente für einen stabilen Anlageerfolg, erläutert der Anlageexperte. Am Beispiel des Index Investors-Non-Listed-Real-Estate-Vehicles (INREV) liessen sich die Entwicklungen dieser Anlageform gut erkennen.

Der INREV-Index erfasst die Wertentwicklung europäischer nicht börsennotierter Immobilienfonds. Danach schwanken die Erträge nicht in dem Umfang, wie die Wertänderungsrendite, die Aufschluss über die auf den Markt bezogene Wertänderung von Immobilien gibt (siehe Abbildung). Die Inflation könnte laut Bezak aber zu einem Problem für Immobilieninvestoren werden, wenn die Preissteigerung auf der Ertragsseite nicht in gleicher Höhe weitergegeben werden kann. Doch die in Europa weiterhin niedrig gehaltenen Zinsen machten Immobilien auch 2022 für viele Investoren trotz Inflation zu einer interessanten Anlage.

Der globale Immobilienmarkt: eine ganz andere Grössenordnung

"Schweizer Pensionskassen verfügen über grosse Erfahrung als Investoren auf dem heimischen Immobilienmarkt. Der internationale Markt bietet jedoch weitaus mehr Investitionsmöglichkeiten. Hier finden sich ideale Ergänzungen zu Anlagen auf nationaler Ebene", sagt Bezak. Schweizer Pensionskassen, die im Ausland investieren, könnten mit den am stärksten wachsenden Immobilienmärkten in Europa, zu denen unter anderen Deutschland und Frankreich zählen, sowie dem weltweit grössten Immobilienmarkt, den USA, bereits rund zwei Drittel des globalen Marktes abdecken (siehe Abbildung). Ausserdem wiesen die einzelnen Länder nicht nur unterschiedliche Wirtschaftszyklen auf, sondern auch eine relativ geringe Korrelation der Renditen zwischen den verschiedenen Märkten. Genau diese Heterogenität sorge für die nötige Diversifikation in einem internationalen Immobilienportfolio.

Die Anlagechancen in der Schweiz seien allein aufgrund der begrenzten Grösse des Marktes stark limitiert, so Bezak. Das Anlagepotenzial in ausländischen Immobilien werde von den Schweizer Pensionskassen aber derzeit noch nicht voll ausgeschöpft. Wer im Ausland investiere, diversifiziere seine Risiken und erhalte so die Chance auf langfristig höhere Renditen.

Transparente Immobilienmärkte im Ausland

Wie der Experte weiter ausführt, gelten bezüglich Transparenz die USA, Grossbritannien sowie Australien und Frankreich als Vorbilder für Immobilienmärkte rund um den Globus. Die hohe Transparenz werde durch gesetzliche Rahmenbedingen erreicht, die hohe Standards bei der Datenverfügbarkeit und Qualität sowie häufige Performance-Messungen mit hohen Anforderungen vorschreiben. Ein gutes Beispiel dafür sei der in den USA etablierte zentrale Multiple Listing Service (MLS), der zu einem offenen Informationsaustausch beitrage. "Dieses Immobilieninformationssystem listet in übersichtlicher Form das vorhandene Angebot an Immobilien inklusive des geforderten Verkaufspreises auf. Geeignete Objekte können so leicht gefunden und miteinander verglichen werden. Darüber hinaus vereinfacht der MLS die Preisverhandlungen, da Verkäuferinnen und Verkäufer sowie Käuferinnen und Käufer alle über die gleichen Informationen verfügen", erklärt Bezak.

Mit erfahrenen Immobilienexperten global investieren

Institutionelle Anleger verfügten aufgrund ihrer hohen Anlagevolumina über den besten Zugang zu Anlagechancen auf den globalen Märkten. Der Schlüssel zum Erfolg liege dabei stets in der Auswahl der richtigen Immobilieninvestments. Spezifische Immobilienkenntnisse, viel Erfahrung und vor allem ein gutes lokales Netzwerk seien unverzichtbar, sagt Bezak und fügt hinzu: "Ebenso wichtig ist auch ein gewissenhaftes Management, um Immobilien effizient zu bewirtschaften. Dieses Expertenwissen ist auch gefragt, wenn Transaktionen korrekt analysiert, strukturiert und am Ende erfolgreich umgesetzt werden sollen. Ob Austin, Paris oder London: Für institutionelle Anleger wie Pensionskassen bietet der internationale Immobilienmarkt weltweit vielfältige Chancen."