REITs: Die flexibleren Immobilienvehikel

Der Run auf Immobilien ist ungebrochen – entsprechend leergefegt ist der Markt für hochwertige Objekte. Die Portfolios börsennotierter Immobilienunternehmen können trotzdem qualitativ fit gehalten werden und Anlegern biete sich Wertpotenzial, argumentieren die Experten von Degroof Petercam Asset Management.

Manager von offenen Immobilienfonds haben es derzeit nicht leicht. Sie müssen das zufliessende Geld der Anleger zeitnah in geeignete Wohnimmobilien oder andere Objekte des gewerblichen Immobilienmarktes, wie Büros, Logistik, Einzelhandel oder Industrieflächen investieren. So sollte es zumindest sein, meinen die Experten von Degroof Petercam AM (DPAM). Aufgrund des hohen Interesses für Anlagen an den Immobilienmärkten werde es für die Fondsmanager allerdings zunehmend schwerer, Objekte mit attraktiven Ertragsprofilen und Wertsteigerungspotenzial zu finden. Als Konsequenz landen grosse Teile neuer Anlagemittel in den Cash-Beständen der Fonds und werfen für diesen Teil des Fondsvermögens nur minimale Erträge ab.

Umgekehrt können Immobilienfonds von ihrer Struktur her nur dann Objekte kaufen, wenn ihnen entsprechende Mittel zufliessen. Da dies in der Regel aber nur nach und nach erfolgt und phasenweise auch unregelmässig sein kann, können Immobilienfondsmanager grundsätzlich ein Timing-Problem haben. Dies könne dazu führen, dass sie am Markt verfügbare attraktive Objekte mitunter anderen Investoren überlassen müssen. Die letzte Finanzkrise hat zudem Schwächen aufgezeigt, wenn Objekte ohne wirtschaftliche Perspektive nicht rechtzeitig veräussert werden. Häufig könne man davon ausgehen, so die Experten, dass aussortierte Objekte auch anderen Marktakteuren nicht gefallen mit der Konsequenz, dass die Marktpreise für solche Immobilien sinken mit entsprechenden Nachteilen für die Anleger.

"REITs-Fonds verfügen über qualitativere Portfolios"
Portfoliomanager von börsennotierten Immobilienunternehmen (REITs) verwalten ebenfalls Immobilienportfolios. Bei ihnen gehört neben der Verwaltung auch die Weiterentwicklung von Objekten bzw. die Projektentwicklung zum Repertoire. Dieser Mix macht sie bereits deutlich beweglicher. REITs investieren zunächst aus den eigenen Beständen und haben dabei den Vorteil, ihre Portfolios ständig nach eigenen Kriterien analysieren zu können und zu entscheiden, ob einzelne Objekte noch passen oder nicht.

Generell könne man deshalb sagen, folgern die Experten von DPAM, dass gelistete Immobilienunternehmen bzw. REITs-Fonds über die qualitativ hochwertigeren Portfolios verfügen. Denn viele börsennotierte Immobiliengesellschaften seien schon sehr lange am Markt und konnten in der Vergangenheit die attraktivsten Objekte durch Kauf oder Übernahmen erwerben.

Beispiel: Shoppingcenter
Als Beispiel nennen die Experten Unibail Rodamco Westfield: Der französische Shoppingcenter-Betreiber hält viele seiner Objekte über Jahrzehnte im Bestand, entwickelt diese weiter, verbessert deren Infrastruktur und fördert die Belebung. So verbessert das Unternehmen die Qualität seines eigenen Immobilienportfolios und steigert auch noch dessen Marktwert. In den Vereinigten Staaten leiden viele Einkaufszentren darunter, dass die Verbraucher zunehmend online shoppen. Mit Blick hierauf würden auch europäische Einzelhandelsriesen derzeit mit einem signifikanten Bewertungsabschlag gehandelt, so die Experten. Hochqualitative Titel wie Unibail Rodamco Westfield gelten dadurch als deutlich unterbewertet und haben somit ein entsprechend hohes Wertpotenzial. Im Immobilienaktienfonds DPAM Invest B Real Estate Europe Dividend ist die Aktie aktuell mit gut vier Prozent gewichtet. Vincent Bruyère, Senior-Portfoliomanager für börsennotierte Immobilien bei DPAM, sieht den Einzelhandel durch den Megatrend E-Commerce zwar weiterhin mit einem herausfordernden Umfeld konfrontiert, doch sei dies bereits weitgehend in den Aktienkursen der führenden Unternehmen eingepreist auch bei weiteren europaweit agierenden Branchengrössen wie Klepierre oder Carmila, beide ebenfalls in Frankreich beheimatet.

Immobilien bleiben Stabilitätsanker
Einige Indikatoren deuten darauf hin, dass sich der Aufwärtszyklus an Europas Immobilienmärkten bereits in der Endphase befindet. Die Immobilienexperten bei Degroof Petercam AM bleiben dennoch gelassen. Sie schätzen die Gesamtaussichten für die nächsten zwei Jahre relativ robust ein. Denn die Hauptrisiken für Immobilien sind ein schneller Anstieg der Zinsen und ein Rückgang der Konjunktur (Rezession). Schnelle Zinsanstiege sind von Seiten der EZB mittelfristig nicht zu erwarten. Das begrenzte Angebot und die hohe Nachfrage führen zu einer stabilen Mietsituation mit sehr geringem Leerstand und guten Mieteinnahmen. Die hohen Renditedifferenz (Immobilienrendite abzüglich Zinsen) bietet den Gesellschaften zudem einen ordentlichen Puffer, wenn sich die Konjunktur eintrüben sollte.

Aktuell wird der börsennotierte Immobiliensektor mit einem rund zehnprozentigen Abschlag gegenüber dem Direktmarkt bewertet, während die Erwartungen an die Gesamtrendite für die nächsten zwei Jahre acht bis neun Prozent pro Jahr erreichen. Davon resultiert eine Hälfte aus der Dividende und die andere Hälfte aus der eigentlichen Kapitalrendite, der Steigerung des Netto-Inventarwertes, die im Wesentlichen aus dem flächenbereinigten Mietwachstum stammt.

Höhere Diversifizierung durch europäische Fonds
Die Aufnahme börsennotierter Immobilien in ein diversifiziertes Anlageportfolio könne dessen Effizienz und das Risiko-Rendite-Profil insgesamt verbessern, so die Fondsmanager von DPAM. Der ideale Anteil von Immobilienaktien liege in der Regel zwischen drei und fünf Prozent. Bei der Analyse der Renditen börsennotierter Immobilien lässt sich bei längerer Haltedauer eine deutliche Korrelation mit direkten Immobilien feststellen, während sie mit dem gesamten Aktienmarkt abnimmt. Speziell REITs-Fonds aus Europa bzw. der Eurozone würden gute Diversifizierungsmöglichkeiten bieten. So kann in verschiedene Länder, deren wirtschaftliche Situation unterschiedlich ist, investiert werden. Zudem kann eine weitere Diversifizierung im Hinblick auf Subsektoren der jeweiligen Immobilienmärkte vorgenommen werden.