Preise bei Zweitwohnungen gehen durch die Decke

Die Preise für Schweizer Ferienwohnungen stiegen 2021 um knapp 10%, so stark wie seit zwölf Jahren nicht mehr. Zum Einen steigerte die Corona-Pandemie die Nachfrage, andererseits brach das Angebot teilweise ein. Obwohl der Baustopp von Zweitwohnungen laut UBS langfristig als Wertgarant auf dem Ferienwohnungsmarkt fungiert, biete er keinen Schutz vor Korrekturen von Preisexzessen.

Engadin/St. Moritz ist wie bereits in den Vorjahren die mit Abstand teuerste touristische Destination im Alpenraum. Eine Zweitwohnung im gehobenen Segment kostet dort rund 19'500 CHF pro Quadratmeter und somit knapp 11% mehr als im Vorjahr. An zweiter Stelle folgt Gstaad mit einem Preisniveau von 17'000 CHF pro Quadratmeter. Die Jungfrau-Region belegt den dritten Rang; das aktuelle Preisniveau liegt hier bei knapp 16'000 CHF pro Quadratmeter. Mehr als 15'000 CHF pro Quadratmeter kosten Zweitwohnungen ebenso in Zermatt und Davos/Klosters, wie aus dem UBS Alpine Property Focus hervorgeht.

Stärkste Preisanstiege seit 2008

Im Jahr 2021 verbuchte keine Region im Alpenraum sinkende Zweitwohnungspreise – erstmals seit Beginn der Datenauswertung durch UBS vor 15 Jahren. Im Durchschnitt aller Schweizer Destinationen schnellten die Preise im Vorjahresvergleich um knapp 10% in die Höhe, was gleichzeitig der stärksten Verteuerung seit über einer Dekade entspricht. Arosa, Engelberg, Flims/Laax und die Jungfrau-Region verzeichneten mit über 15% die höchsten Preisanstiege. Demgegenüber legten die Preise in Adelboden/Lenk um weniger als 1% und damit von allen Regionen am schwächsten zu.

Die Reisebeschränkungen und Homeoffice-Pflicht aufgrund der Pandemie lösten einen grossen Ansturm auf Ferienobjekte aus. Das Streben nach den eigenen vier Wänden in den Bergen wurde durch die gute wirtschaftliche Entwicklung im Jahr 2021 angeheizt, da zeitgleich auch die Haushaltseinkommen und -vermögen zunahmen.

Die Entkoppelung zwischen Arbeits- und Wohnort führte gar dazu, dass sich viele Haushalte für einen Erstwohnsitz in den Bergen entschieden, stellt UBS weiter fest. Als Folge davon wuchs die Bevölkerung in den Bergkantonen im Jahr 2021 mit 1% doppelt so stark wie vor der Corona-Pandemie. Zum ersten Mal seit über 15 Jahren war damit das Bevölkerungswachstum in den Bergkantonen stärker als im Durchschnitt aller übrigen Kantone.

Leergekaufter Markt

Aufgrund des Zweitwohnungsgesetzes dürfen in den touristischen Regionen seit 2012 praktisch keine neuen Zweitwohnungen gebaut werden. Entsprechend wurden letztes Jahr in den Feriendestinationen laut UBS nur rund 0,25% – in erster Linie Erstwohnungen – des bestehenden Bestands baubewilligt, was einem langjährigen Tiefstwert entspriche. Einschränkend komme hinzu, dass in den letzten Quartalen viele Ferienwohnungseigentümer einen in Aussicht gestellten Verkauf aufschoben oder sogar aufgaben, weil sie ihr Objekt durch das Arbeiten im Homeoffice deutlich häufiger selbst nutzten.

Das Angebot an verfügbaren Objekten sank damit weiter. In Bündner, Berner und Zentralschweizer Regionen werden derzeit weniger als 1,5% des Wohnungsbestands angeboten. Im Wallis und in Waadt sind die Angebotsquoten mit durchschnittlich 6% zwar deutlich höher, liegen aber dennoch klar unter den Vorjahreswerten.

Überteuerte Preise

Die Nachfrage nach Ferienwohnungen dürfte sich laut UBS aufgrund der aktuell hohen Preise abschwächen. Generell gelte: Je höher das Preisniveau, desto kleiner die potenzielle Nachfragegruppe, die die Tragbarkeitskriterien für eine Fremdfinanzierung erfüllt. UBS verdeutlicht dies anhand einfaches Beispiels: Kostete eine Zweitwohnung vor der Corona-Pandemie beispielsweise 860'000 CHF, so beträgt der heutige Preis 1 Mio. CHF. Bei einer Belehnung von 60% sind dafür heute im Durchschnitt 55'000 CHF mehr Eigenkapital sowie 20'000 CHF mehr Jahreseinkommen erforderlich als vor der Corona-Pandemie.

Auch zogen in den letzten Monaten die Zinsen deutlich an, sodass sich die Kapitalkosten beim Erwerb einer Ferienwohnung seit Jahresanfang fast verdoppelt haben. Maciej Skoczek, Immobilienökonom bei UBS GWM CIO und Hauptautor der Studie, führt aus: "Unter Berücksichtigung gestiegener und weiter steigender Energiepreise dürften die gesamten Nutzungskosten einer durchschnittlichen Ferienwohnung bereits nächstes Jahr gut ein Drittel höher liegen als noch vor Beginn des Zweitwohnungsbooms im Jahr 2020."

Illusion der Wertgarantie

Der durch das Zweitwohnungsgesetz eingeführte De-facto-Baustopp kann langfristig ein Wertgarant auf dem Zweitwohnungsmarkt sein. Trotzdem darf dies nicht darüber hinwegtäuschen, dass das Gesetz weder Schutz vor Korrekturen von Preisexzessen bietet noch Angebotsschwankungen verhindert. Das Angebot an Zweitwohnungen dürfte bereits im Jahresverlauf wieder ansteigen.

Manche Ferienwohnungseigentümer werden die aktuelle Hausse nutzen, um Kapitalgewinne zu realisieren und den Kosten für anstehende Sanierungen zu entgehen. Ausländische Eigentümer profitieren dabei zusätzlich vom starken Franken. Ebenfalls gibt es Anzeichen dafür, dass Einheimische vermehrt altrechtliche Wohnungen als Ferienwohnungen veräussern. Denn bei einem Verkauf einer bisherigen Erstwohnung als Zweitwohnung kann mit einer durchschnittlichen Prämie von etwa 15% gerechnet werden. Skoczek erwartet im laufenden Jahr eine Verlangsamung der Preisanstiege. Er erwartet, dass im Durchschnitt aller Ferienregionen die Preise 2022 im mittleren einstelligen Prozentbereich zulegen dürften. Mittelfristig sei ein höheres Angebot an Zweitwohnungen und dadurch eine Bereinigung der aktuellen Preisexzesse zu erwarten.

Preisübersicht der Destinationen