Stabilere Eigenheimpreise, anhaltend steigende Mieten

Wegen steigender Zinsen und Energiepreisen sowie wegen der weiter sinkenden Leerwohnungsbestände verändert sich die Dynamik im Schweizer Immobilienmarkt. Das Kaufinteresse bei Eigenheimen lässt zwar etwas nach, doch der Ansturm auf günstige Mietwohnungen in zentralen Lagen bleibt hoch.

Noch vor wenigen Monaten standen an Besichtigungsterminen die Kaufinteressenten von Eigenheimen dicht gedrängt. Die Chance auf den Zuschlag war nahezu aussichtslos. Eigenheimsuchende hatten drei Optionen, um ihre Kaufchance zu erhöhen: Sie mussten ihren Suchradius erweitern, die Erwartungen senken oder das Budget nach oben anpassen, schreibt die ZKB in ihrem neuesten Immobilienbarometer.

Da das Budget bei den meisten Suchenden bereits ausgereizt war, konnten sie sich den Traum vom Eigenheim nur mit Kompromissen erfüllen. Viele Eigenheimkäufer akzeptierten grosse Umzugsdistanzen oder nahmen eine Verschlechterung der Mikrolage oder der Objektqualität gegenüber ihrer früheren Mietwohnungssituation in Kauf. Am Verkaufsmarkt gab es kaum noch Ladenhüter. "Hauptsache Eigenheim", schien sich so mancher zu sagen.

Kauf oft nicht mehr attraktiver als Miete

Studien und Umfragen erklären den Eigenheimwunsch mit mehreren Faktoren. Neben finanziellen Überlegungen spielen auch Sicherheit, Gestaltungsspielraum und Prestige eine wichtige Rolle. Sie alle sprachen im Tiefzinsumfeld für das Eigenheim. Inzwischen hat sich der monetäre Vorteil innert weniger Wochen in Luft aufgelöst. Bei einer 5-jährigen-Hypothek und einer 80%-Belehnung befinden sich die Wohnkosten des Zürcher Eigenheims inzwischen auf dem Niveau einer vergleichbaren Mietwohnung. An teuren Lagen ist letztere sogar leicht günstiger. Grund genug, wählerischer zu sein.

Das führt dazu, dass einzelne Verkaufsobjekte – sei es aufgrund überhöhter Preisvorstellungen oder unattraktiver Lage – nicht mehr in der ersten Insertionsrunde weggehen, hält die ZKB fest. Immer häufiger braucht es einen zweiten Anlauf. Manche Inserate erscheinen mit einem tieferen Angebotspreis, was den Verkauf begünstigt, aber ein schlechtes Signal sendet. Verkäufer spüren bereits die Zurückhaltung der Eigenheimsuchenden. Das Eigenheim wird nicht mehr um jeden Preis gekauft.

Auf der Angebotsseite hat sich laut ZKB ebenfalls etwas getan. Mit dem Wegfall der Negativzinsen scheint es manchem Immobilienbesitzer leichter zu fallen, sich von seinem Objekt zu trennen. Bei einzelnen Verkäufern schwingt womöglich der Wunsch mit, die Wertsteigerung ihrer Immobilie nicht nur auf dem Papier zu sehen, sondern im eigenen Portemonnaie zu spüren.

Zentrale Mietwohnungen weiterhin begehrt

Zudem sei die Neuvermietung von Eigenheimen nicht mehr so attraktiv, wenn es nicht gerade für den späteren Eigengebrauch in der Familie gehalten werden soll. Immerhin seien wir noch immer meilenweit von einem Überangebot entfernt, meint die ZKB. Auch bei Mietwohnungen seien die Zeiten des Überangebots vorbei. Vor allem im Kanton Zürich werden sie an zentralen Lagen immer mehr zur Mangelware. Damit dürfte der Ansturm auf Mietwohnungen weiter zunehmen.

Indirekt stabilisiert diese Entwicklung den Eigenheimmarkt, da die geringere Auswahl an Mietobjekten bei vielen den Wunsch nach den eigenen vier Wänden erhalten lässt. Die geringere Zahl leerstehender Mietwohnungen hinterlässt hingegen bereits Spuren bei den Angebotsmieten. Diese stiegen in den letzten Monaten weiträumig an. In der Stadt Zürich erreichte der homegate.ch Angebotsmietindex jüngst ein rekordhohes Jahreswachstum. Seit dem Ende der Einschränkungen haben die Zentren also wieder sichtbar an Attraktivität gewonnen. Die Stadt Zürich stellt mit den Zuwächsen von über 6% alle anderen Schweizer Grossstädte in den Schatten.

Stabile Eigenheimpreise versus steigende Mietkosten

Fazit: Die steigenden Hypothekarzinsen haben einen dämpfenden Effekt auf die Wohneigentumsnachfrage. Die Anlaysten der ZKB erwarten einen stabilen Eigenheimmarkt, allerdings mit einem stark gebremsten Preiswachstum. Bei den Mieten zeige die Dynamik in die andere Richtung. Die hohe Nettozuwanderung erhöht die Mietwohnungsnachfrage, während Leerstände und Bautätigkeit zurückgehen. In der Folge steigen die Angebotsmieten. Aber auch bestehende Mieter bleiben angesichts der steigenden Energiepreise vor höheren Wohnkosten nicht verschont. Ausserdem werden der Referenzzinssatz im nächsten Jahr steigen und mit ihm die Bestandesmieten.