DG HYP veröffentlicht Marktbericht „Regionale Immobilienzentren Deutschland 2015“

An den regionalen Immobilien-Standorten in Deutschland werden die Büro- und Einzelhandelsmieten in Spitzenlagen weiter steigen. Die Dynamik der Mietentwicklung wird im laufenden Jahr aber nachlassen. Dies ist ein zentrales Ergebnis der aktuellen DG HYP-Studie „Regionale Immobilienzentren Deutschland 2015“.

Dr. Georg Reutter, Vorsitzender des Vorstands der DG HYP, sagt: „Die Nachfrage auf Investorenseite nach Gewerbeimmobilien in Oberzentren mit ausgeprägter Infrastruktur, robuster Wirtschaftskraft und guter Arbeitsmarktlage hält an. Diese Standorte überzeugen durch eine stabile Mietentwicklung, attraktive Renditeaussichten sowie niedrigere Leerstandsquoten verglichen mit den deutschen Wirtschaftsmetropolen.“

Die DG HYP-Studie analysiert die Entwicklung an den zwölf regionalen Zentren Augsburg, Bremen, Darmstadt, Dresden, Essen, Hannover, Karlsruhe, Leipzig, Mainz, Mannheim, Münster, Nürnberg in den Segmenten Büro und Einzelhandel. Zur besseren Einordnung hat die DG HYP die Ergebnisse mit den sieben deutschen Top-Standorten Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München verglichen.

Büro: Leerstandsquote auf 20-jährigem Tiefstand
Der deutsche Büromarkt ist an den untersuchten Standorten von einer im Durchschnitt hohen Flächennachfrage geprägt. Der Anteil leer stehender Büroflächen hat sich 2014 weiter reduziert. Mit aktuell 6,1 Prozent in den Oberzentren und 8,3 Prozent an den Top-Standorten sind Niveaus erreicht, die zuletzt 1996 beziehungsweise 2002 unterschritten wurden. Ursächlich dafür sind die insgesamt gute Arbeitsmarktlage und ein damit einhergehender Bedarf an Büroflächen für die wachsende Beschäftigtenzahl. Diese Entwicklung hat in den vergangenen Jahren für zunehmende Neubautätigkeiten gesorgt. Das Fertigstellungsniveau ist jedoch nicht ausreichend, um den Bedarf zu decken. Vor allem die Nachfrage nach großen, zusammenhängenden Flächen kann immer weniger aus dem frei verfügbaren Angebot bedient werden. Zudem ist ein Großteil der Bestandsflächen nicht mehr zeitgemäß. Aufgrund des in fast allen Großstädten knappen Wohnungsangebots werden diese Bestandsflächen mittlerweile auch in Wohnraum umgewandelt. Diese Maßnahme wirkt sich zusätzlich positiv auf sinkende Leerstandsraten aus.

Bürospitzenmiete dürfte 2015 moderat steigen
Infolge der hohen Flächennachfrage sind die Spitzenmieten an den meisten untersuchten Standorten 2014 weiter gestiegen. Die Dynamik bei der Mietentwicklung ist in Oberzentren und Top-Standorten etwa gleich hoch. Auffällig ist dagegen die geringe Spannweite der Miete in den regionalen Zentren. Mannheim als teuerster Bürostandort unter den Oberzentren übersteigt die Spitzenmiete von Augsburg als günstigster Bürostadt um 20 Prozent. Bei den Top-Standorten liegt die Spannweite dagegen bei 85 Prozent. Der Trend zunehmender Bürospitzenmieten dürfte sich auch im laufenden Jahr fortsetzen. Für die Oberzentren ist mit einem Anstieg der durchschnittlichen Spitzenmiete von 1,3 Prozent zu rechnen. An den Top-Standorten ist ein Mietzuwachs in sehr guten Lagen von 1,7 Prozent zu erwarten.

Anhaltende Verkaufsflächennachfrage in Spitzenlagen
2014 sind die Einzelhandelsmieten sowohl an den Top-Standorten als auch in den untersuchten Oberzentren im Durchschnitt weiter gestiegen. Das Mietniveau klafft seit der Jahrtausendwende jedoch zunehmend auseinander. Ursächlich dafür ist in erster Linie die Strategie der Retailer. Für in den deutschen Markt eintretende Anbieter oder für neue Einzelhandelskonzepte stehen die Metropolen mit ihren großen Einzugsgebieten und dem internationalen Publikum im Fokus. Oberzentren werden hingegen vor allem im Rahmen einer Expansionsstrategie nachgefragt. Das gute Konsumklima und die wirtschaftliche Bedeutung der größten europäischen Volkswirtschaft tragen dazu bei, dass die Expansion nach Deutschland für internationale Retailer weiterhin oben auf der Agenda stehen dürfte. Damit ist auch in Oberzentren mit einer anhaltenden Verkaufsflächennachfrage in den sehr guten Lagen zu rechnen.

Oberzentren mit moderat steigenden Einzelhandelsmieten
In den Oberzentren werden die durchschnittlichen Mieten 2015 um voraussichtlich 1,1 Prozent steigen. Damit lässt die Dynamik gegenüber dem Vorjahr mit Mietzuwächsen von 2,6 Prozent nach. Ursächlich dafür ist der teilweise bereits erfolgte kräftige Mietanstieg in Städten wie Dresden und Hannover. An anderen Standorten dämpfen innerstädtische Großbaustellen oder ein steigendes Angebot durch neue Projektentwicklungen den zukünftigen Mietanstieg. Auch an den Top-Standorten dürfte sich die Entwicklung kontinuierlich steigender Spitzenmieten angesichts des schon sehr hohen Mietniveaus verlangsamen. Nach 4,7 Prozent im Vorjahr wird die Mietsteigerung in den Metropolen mit prognostizierten 1,7 Prozent für 2015 geringer ausfallen.

Hier geht's zur vollständigen Studie.

Quelle: DG HYP