Deutscher Immobilienmarkt: Gute Aussichten - nachlassende Dynamik

DG HYP veröffentlicht Immobilienmarktbericht Deutschland 2014/2015 •Gutes Konsumklima stützt Einzelhandelsmieten •Neue Büroflächen: Nachfrage übersteigt Angebot •Anhaltend hoher Wohnungsmangel in Top-Lagen

Der deutsche Immobilienmarkt ist von einer stabilen Nachfrage geprägt. In den Segmenten Einzelhandel, Büro und Wohnen sind die Mieten spürbar gestiegen. Die gute Entwicklung wird sich im laufenden Jahr sowie in 2015 konsolidieren. Infolge des bereits erreichten hohen Mietniveaus und eines wieder gestiegenen Flächenangebots ist mit einer leicht nachlassenden Dynamik zu rechnen. Zu diesen Ergebnissen kommt eine aktuelle Studie der DG HYP, die die Entwicklung an den sieben Top-Standorten Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München in den Segmenten Einzelhandel, Büro und Wohnen untersucht. Dr. Georg Reutter, Vorsitzender des Vorstands der DG HYP erläutert: „Die Rahmenbedingungen für Investitionen in gewerbliche Immobilien sind trotz geringerer wirtschaftlicher Wachstumserwartungen nach wie vor günstig. Das Marktgeschehen profitiert von anhaltend niedrigen Zinsen, einer steigenden Beschäftigungsquote und hoher Liquidität im Markt."

Hochwertige Einzelhandelsflächen in Top-Lagen gefragt
Der deutsche Einzelhandel profitiert mit steigenden Umsätzen von dem guten Konsumklima. Dadurch setzt sich der seit langem anhaltende Aufwärtstrend der Spitzenmiete an den sieben deutschen Top-Standorten weiter fort. Die Entwicklung wird von der kontinuierlichen Nachfrage nach hochwertigen Verkaufsflächen in erstklassigen Lagen getragen. Diese legen durch Projektentwicklungen zwar fast überall zu, das Angebot ist aber dennoch nicht ausreichend. Der Verlauf des ersten Halbjahres 2014 deutet aber darauf hin, dass sich die Mietdynamik aufgrund einer nachlassenden Akzeptanz hinsichtlich höherer Mietforderungen abschwächt. Ursächlich für das vorsichtigere Agieren der Einzelhändler könnten auch gedämpfte Wachstumsaussichten der deutschen Wirtschaft sein. Zudem hat das Flächenangebot durch Projektentwicklungen in den Shopping-Meilen, aber auch durch neue innerstädtische Einkaufszentren zugenommen. Für das Gesamtjahr sowie für 2015 ist mit einem Anstieg der Einzelhandelsmieten von rund 1 Prozent zu rechnen.

Büro: Leerstandsquote spürbar gesunken
An den sieben Top-Standorten haben sich die Büromärkte in den vergangenen Jahren durchweg positiv entwickelt. Die hohe Nachfrage nach erstklassigen Büroflächen in den Metropolen wird von steigenden Beschäftigtenzahlen unterstützt. Dadurch hat die Spitzenmiete spürbar zugelegt und der Leerstand hat sich verringert. Im Durchschnitt der sieben Top-Standorte ist die Leerstandsquote von 2010 bis heute um knapp 2 Prozentpunkte gesunken. Insgesamt dürfte sich die Wirtschaft der Top-Standorte weiterhin robust zeigen. Der Beschäftigungsaufbau wird sich im Zuge der abgeschwächten Konjunkturerwartungen aber voraussichtlich verlangsamen. Zugleich sorgt der angezogene Büroflächenneubau für eine Angebotsausweitung. Dennoch dürfte die Spitzenmiete an den Top-Standorten in diesem Jahr um knapp 2 Prozent steigen. 2015 ist eine erneute Abschwächung zu erwarten. Der durchschnittliche Zuwachs der Spitzenmiete wird im kommenden Jahr auf voraussichtlich 1,5 Prozent sinken.

Wohnungsmieten auf hohem Niveau
Die angespannte Lage an den Wohnungsmärkten der Metropolen hält weiter an. Obwohl der Wohnungsbau kräftig angezogen hat, reichen die fertig gestellten Einheiten nicht aus, um den hohen Wohnraumbedarf der wachsenden Großstädte zu decken. Ursächlich für die unzureichenden Bauaktivitäten ist der Mangel an geeignetem Bauland. Vor diesem Hintergrund dürfte die Anzahl der Baugenehmigungen, die seit 2011 an den Top-Standorten spürbar gestiegen war, in diesem Jahr wieder sinken. Gleichwohl haben sich die Mietsteigerungen verlangsamt. Diese Entwicklung wird sich voraussichtlich 2015 fortsetzen.

Dass die hohe Nachfrage bei knappem Angebot nicht zu einem höheren Mietenanstieg führt, ist in erster Linie auf das bereits hohe Mietniveau und zunehmende Budgetrestriktionen der Haushalte zurückzuführen. Diese begrenzen den Spielraum für höhere Mietzahlungen. Zudem ist durch die niedrigen Zinsen der Immobilienkauf anhaltend attraktiv. Dadurch verlagert sich ein Teil der Mietnachfrage auf Kaufgesuche. Die Erstbezugsmieten sowie die Mieten von attraktiven Bestandswohnungen werden vor allem in den besonders gefragten Stadtteilen weiter anziehen, wenn auch mit reduziertem Tempo. Während die durchschnittliche Erstbezugsmiete 2014 und 2015 noch um rund 3 beziehungsweise 2 Prozent steigen dürfte, ist für Wohnungen in sehr guten Lagen von einem etwas schwächeren Anstieg auszugehen.

Hier finden Sie die vollständige Studie.

Quelle: DG HYP