18.12.2024, 14:45 Uhr
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Anhaltender Aufwärtstrend auf den Wohnmiet- und Eigentumsmärkten
JLL veröffentlicht Residential City Profiles und sieht teilweise höhere Dynamik.
Der Aufwärtstrend der Mietpreise im ersten Halbjahr 2015 hat in den von JLL untersuchten acht Städten* leicht an Schwung verloren, die Kaufpreise sind dagegen ein weiteres Mal deutlich gestiegen.
Eine allgemeine Trendwende zu weniger stark steigenden Mieten und Kaufpreisen lässt sich nicht erkennen. Die Zuzüge in die Städte lassen den Nachfragedruck steigen, gleichzeitig wird nach wie vor zu wenig neuer Wohnraum geschaffen. Gründe dafür sind das Planungsrecht, nachbarschaftliche Proteste und deutlich gestiegene Grundstückspreise in den Großstädten durch die Verknappung in den letzten Jahren, so Roman Heidrich, bei JLL Team Leader Residential Valuation Advisory Berlin.
Den größten Anstieg der Mietpreise** im ersten Halbjahr 2015 gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres verzeichnete mit + 9 % Stuttgart. In Leipzig, München, Frankfurt, Köln und Berlin bewegte sich der Anstieg zwischen 5 und 6 %. Wesentlich schwächere Zuwachsraten werden mit rund 2 % in Düsseldorf und Hamburg registriert. Deutlich stärker gestiegen sind im gleichen Zeitraum die Kaufpreise für Eigentumswohnungen**. Zweistellig (11 bis 13 %) verteuerten sich die Kaufpreise in Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf. In München und Berlin stiegen die Kaufpreise um 9 %, in Leipzig, Köln und Hamburg um 6 bis 7 %.
Der Höhepunkt der Preisentwicklung mit jährlichen Wachstumsraten von bis zu 20 % fiel auf die Jahre 2012 und 2013. Ein Ende des deutlichen Aufwärtstrends ist derzeit noch nicht erkennbar, wenn auch die Wachstumsraten nicht mehr an die Werte dieser beiden Jahre heranreichen. Die Rahmenbedingungen aus wachsender Nachfrage, auch bedingt durch günstige Finanzierungskonditionen und geringe Neubautätigkeit, sprechen für weiter steigende Kaufpreise, so Sebastian Grimm, bei JLL Team Leader Residential Valuation Advisory Frankfurt.
Untersuchungsergebnisse für die einzelnen Städte im Überblick:
Mietpreisanstieg allgemein leicht verlangsamt höhere Dynamik noch in Frankfurt, Köln und Leipzig
In München stiegen die Angebotsmieten in der ersten Jahreshälfte 2015 mit einer leicht abgeschwächten Dynamik (+1,9 % gegenüber +4,3 % im zweiten Halbjahr 2014). Die Medianmiete erreicht 15,95 Euro/m²/Monat. Auf Jahressicht steht ein Plus von 6,2%, ein Anstieg gegenüber dem Vergleichszeitraum Mitte 2013 Mitte 2014, als + 3,7 % zu Buche schlugen. Frankfurt verzeichnet hingegen im Jahresvergleich eine stärkere Aufwärtsentwicklung mit + 5,6 % auf 12,75 Euro/m²/Monat (Vorjahreszeitraum +1,0 %). Der höchste jährliche Anstieg aller untersuchten Städte wurde mit + 8,5 % in Stuttgart registriert, nach 4,0 % im Vorjahr. Die Mieten verteuerten sich auf 11,95 Euro/m²/Monat. Eine moderate Entwicklung zeigt sich in Hamburg, wo sich die Mieten auf Jahressicht um 1,7 % auf 10,80 Euro/m²/Monat erhöht haben. Im Vorjahr stand hier ein Minus von 0,6 %. Darüber hinaus ist die Hansestadt in den ersten sechs Monaten 2015 die einzige mit einem geringfügigen Mietpreisrückgang (-0,5 %). In Köln setzt sich der eingeschlagene Aufwärtstrend des letzten Halbjahres fort. Die Mieten verteuerten sich auf Jahressicht um 5,1 % auf 9,90 Euro/m²/Monat, zum ersten Halbjahr 2014 waren es auf Jahressicht lediglich +1,3 %. Die Entwicklung in Düsseldorf flacht dagegen mit + 1,6 % auf 9,65 Euro/m²/Monat weiter ab, Mitte 2014 war auf Jahressicht noch ein Plus von 2,3 % zu notieren. Eine nachlassende Dynamik zeigt auch die Hauptstadt Berlin. Die Angebotsmiete beträgt 9,05 Euro/m²/Monat bei einem jährlichen Zuwachs von 5,0 % - allerdings nur +1,1 % im ersten Halbjahr. Im 12-Monats-Zeitraum Jahresmitte 2013 Jahresmitte 2014 waren die Mieten noch um 7,7 % gestiegen. Leipzig weist im ersten Halbjahr 2015 den höchsten Mietanstieg aller untersuchten Städte (+4,5 %) auf. Auf Jahressicht klettern die Mieten um 6,2 % auf 5,80 Euro/m²/Monat nach + 3,2 % im Vergleichszeitraum Mitte 2013 Mitte 2014.
Nach den hohen Zuwächsen in der zweiten Jahreshälfte 2014 haben sich im ersten Halbjahr 2015 die Mietpreisanstiege in vielen Städten leicht beruhigt, so Heidrich. Ein Grund seien Ausweichtendenzen potentieller Mieter in preiswertere Stadtteile sowie in das jeweilige Umland. Heidrich weiter: In Berlin zeigt die Mietpreisbremse in den ersten Monaten nach der Einführung zum 1. Juni noch keinen nachweisbaren Einfluss auf die Mietpreisentwicklung.
Deutliche Belebung auf den Eigentumswohnungsmärkten in Stuttgart, Düsseldorf und Köln
Während in Stuttgart, Düsseldorf und Köln ein deutlicher Preisanstieg auf den Eigentumswohnungsmärkten im Vergleich zum letzten Halbjahr beobachtet wurde, verlangsamte sich der Aufwärtstrend in den anderen fünf untersuchten Städten geringfügig auf weiter hohem Niveau. Im Neubausegment bleiben Eigentumswohnungen für Projektentwickler und Investoren, auch vor dem Hintergrund eines zunehmend unsicheren regulatorischen Umfelds für den Mietwohnungsbau, attraktiv. Das Neubauangebot, das nach wie vor überwiegend im mittleren und oberen Preissegment entsteht, wird vom Markt schnell aufgenommen, so Grimm.
Der Aufwärtstrend der Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen hält in München im ersten Halbjahr an. Mit einem jährlichen Anstieg um 9,1 % (nach 9,3 % im Vorjahr) werden im Mittel Preise von 5.770 Euro/m² aufgerufen. In Frankfurt ist der Trend hoher Zuwächse im ersten Halbjahr 2015 zum ersten Mal seit 2012 gebremst, die Preise stiegen mit + 2,3 % nur noch moderat auf 3.990 Euro/m². Auf Jahressicht steht aber noch ein deutlicheres Plus von 12,6 % - nach 11,7 % im Vorjahr. Auch in Hamburg schwächte sich die Aufwärtsbewegung der Kaufpreise ab (3.790 Euro/m², + 6,1 % auf Jahressicht nach + 7,9 % Mitte 2014). Den höchsten Anstieg aller untersuchten Städte verzeichnet im ersten Halbjahr 2015 Stuttgart. Mit einem Jahresplus von 12,6 % (nach + 18,5 % zum ersten Halbjahr 2014) erreichten die Preise 3.340 Euro/m². Auch in Düsseldorf ging es - nach 10,5 % im Vorjahr - mit + 10,9 % zum ersten Halbjahr 2015 weiter kräftig aufwärts (auf 3.160 Euro/m²). In Berlin setzt sich die Dynamik der vorherigen Halbjahre fort. Die Angebotspreise stiegen um 9,1 % auf 3.020 Euro/m². Belebt im Vergleich zum zweiten Halbjahr 2014 (+ 1,5 %) hat sich der Markt für Eigentumswohnungen in Köln in den ersten sechs Monaten 2015 gezeigt mit + 4,4 %. Auf Jahressicht sind die Preise um +6,1 % auf 2.840 Euro/m² gestiegen - nach 15,6 % im Vorjahreszeitraum, damals hauptsächlich auf einen starken Anstieg im ersten Halbjahr 2014 basierend. Leipzig registriert bei der Alleinbetrachtung des ersten Halbjahres 2015 einen nur moderaten (+ 1,5 %), auf Jahressicht aber einen kräftigeren Zuwachs (+6,5 %) auf 1.350 Euro/m². Im ersten Halbjahr 2014 stand hingegen noch ein Rückgang der angebotenen Kaufpreise um 9,6 % im Jahresvergleich.
Hier geht's zu den vollständigen Residential City Profiles für das 1. Halbjahr 2015.
Anmerkungen
* In den Residential City Profiles untersucht JLL seit 2008 die Entwicklungen auf dem Miet- und Wohneigentumsmarkt in Berlin, Hamburg, München, Frankfurt am Main, Düsseldorf, Köln, Stuttgart und Leipzig. Analysiert wurden insgesamt 180.000 Mietangebote sowie 80.000 Kaufangebote für Eigentumswohnungen. Die Darstellung der analysierten Datensätze reicht bis auf Stadtbezirksebene, unterschieden in Baualtersklassen und Wohnungsgrößen. Weitere detaillierte Auswertungen ab 2004 sind auf Anfrage verfügbar.
** Hinweis: Angebotsmiet- bzw. Kaufpreise beschreiben den Median, d.h. 50 % der Werte in einer Stadt liegen über diesem Wert und 50 % darunter.
Quelle: JLL
