Europäische Immobilien: "Wir investieren dort, wo mittelfristig mit einer wachsenden Bevölkerung zu rechnen ist"

Wer an guten Lagen in europäischen Metropolregionen investiere, werde auch in Zukunft von Stabilität und Ertragskraft von Immobilien profitieren, erklärt Mario Hugo Holenstein, Head Real Estate Portfolio Management European Products bei Swiss Life Asset Managers im Interview.

Verstärkt durch die Coronakrise ändern sich unsere Gewohnheiten vielleicht wohl langfristig und Wohn- und Arbeitsort kommen sich näher. Sehen Sie strukturelle Veränderungen auf den Immobilienmarkt zukommen? Werden beispielsweise weniger Büroflächen nachgefragt, weil in Zukunft mehr Menschen von zuhause arbeiten?

Mario Hugo Holenstein: In einer ersten Phase gehen wir von einer leicht geringeren Nachfrage nach Büroflächen aus. Der Hauptgrund wird die Unsicherheit über die künftige wirtschaftliche Entwicklung der Unternehmen sein, was den Mut zu Investitionen dämpft. Flexibilität am Arbeitsplatz war schon vor Corona ein Thema und wir erwarten, dass nach den Erfahrungen der letzten Monate auch viele "traditionellere" Unternehmen Homeoffice als ein alternatives Arbeitsmodell unterstützen werden. Wir gehen aber nicht von einem signifikant tieferen Flächenbedarf aus. Eine physische Arbeitsumgebung, welche Zusammenarbeit und Interaktion fördert und Unternehmen die Möglichkeit bietet, ihrer Kultur und Werte Ausdruck zu verleihen, bleibt zentral.

Online Shopping war ebenfalls schon vor der Coronakrise ein Trend – glauben Sie, dass er sich durch die Erfahrung des Lockdowns nachhaltig verstärkt hat?

Es sind bestimmt neue Kundengruppen dazugekommen, vor allem solche, die bisher nicht oder höchst selten online eingekauft haben. Dies hat die Kundenbasis des Onlinehandels bestimmt nachhaltig gestärkt. Die Umsätze des Onlinehandels dürften nach Corona auf einem höheren Niveau verharren.

Jenseits möglicher Änderungen von Gewohnheiten: wie stark treffen die konjunkturellen Auswirkungen der Coronakrise den europäischen und den Schweizer Markt für Geschäftsimmobilien?

Staatsanleihen dürften weiterhin wenig rentieren, was die Nachfrage nach Immobilienanlagen stützt. In spätzyklischen Mietmärkten kann es aufgrund der unerwartet nachlassenden Flächennachfrage zu Korrekturen der Angebotsmieten kommen. Ob dies langfristig und auf breiter Front passieren wird oder ob der "Corona Effekt" mittelfristig vom Markt absorbiert wird, lässt sich heute noch nicht abschätzen. Die eher kurzfristigen Effekte werden in allen von Corona betroffenen Regionen zu beobachten sein, also auch in Europa und in der Schweiz.

Verkaufsflächen waren schon vor der Krise einem Restrukturierungsprozess unterworfen.

Richtig. Die Investoren werden nun noch kritischer urteilen, ob entsprechende Flächen ins Portfolio passen oder nicht: Retailimmobilien mit guter Lage- und Objektqualität sowie hoher Nutzungsflexibilität werden aber mit hoher Wahrscheinlichkeit als Gewinner aus dem stattfindenden Konsolidierungsprozess hervorgehen.
In den kommenden Monaten wird der Transaktionsmarkt im Verkaufsflächensegment aufgrund der vorherrschenden Unsicherheiten eher abkühlen. Versicherungen und Vorsorgeeinrichtungen müssen ihre Bargeldbestände aber auch weiterhin investieren. Sobald sich die Mietmärkte stabilisieren und die Wirtschaft wieder zuversichtliche Signale aussendet, kann davon ausgegangen werden, dass der Transaktionsmarkt mit Fokus auf Qualitätsflächen wieder an Handelsvolumen zulegt.

Und der Markt für Wohnimmobilien?

Der unmittelbare Einfluss auf die Mietwohnungsmärkte ist im Vergleich zu den anderen Sektoren limitiert. Obwohl selbstverständlich auch die Wohnimmobilienmärkte an die wirtschaftliche Entwicklung gekoppelt sind, werden Wohnimmobilien beispielsweise weiterhin einen stabilisierenden Einfluss auf ein nach Nutzungsarten diversifiziertes Portfolio haben.

Was ist derzeit besonders wichtig für einen Investor in Immobilienfonds? Worauf muss er achten?

Wir gehen davon aus, dass sich die Renditeschere zwischen Immobilien mit starken und schwachen Lagequalitäten sowie zwischen Wohn- und Gewerbeflächen weiter öffnen wird - was Chancen für alle Anleger eröffnet. Für einen Investor wird es deshalb wichtig sein, passende Fonds zur eigenen Risikotragfähigkeit zu finden. Dies setzt voraus, dass er sich noch vertiefter mit der Risikostruktur der einzelnen Immobilienfonds auseinandersetzt als vor Corona. Eine angemessene Diversifikation der Immobilienanlagen in Bezug auf In- und Ausland, Nutzung und Lage kann von grossem Wert sein.

Worauf achten Sie bei der regionalen Diversifikation und worauf bei den Objekten selbst?

Wir investieren entlang dem allgemeinen Trend der Urbanisierung. Das heisst: wir investieren dort, wo mittelfristig mit einer wachsenden Bevölkerung zu rechnen ist, also in gut erschlossene und wirtschaftlich prosperierende Städte sowie deren Umland. In Metropolen investieren wir auch in sekundäre Lagen, um so vom Aufschwung der bisher eher wenig beachteten Quartiere zu profitieren. Wir ziehen dabei auch Sekundärstädte in Betracht, die vor allem viele internationale Investoren bisher nicht in ihrem Fokus hatten.

In welchen Ländern sehen Sie Risiken?

Die grössten Herausforderungen haben vermutlich Länder mit einer sehr langen Lockdown-Periode zu bewältigen. Dort werden sich viele Mieter in wirtschaftlich angeschlagenem Zustand wiederfinden. Sollten Investoren zu Verkäufen gezwungen sein, um ihre Liquiditätsbasis zu stärken, kann dies aber auch attraktive Chancen eröffnen.

Ein wichtiger Treiber des Marktes waren seit über einem Jahrzehnt die tiefen Zinsen. Wir haben gesehen, dass die Coronakrise zu Liquiditätsengpässen geführt hat, was die Zinsen zeitweise hochtrieb. Andererseits haben die Notenbanken die Geldpolitik weiter gelockert. Werden die Zinsen den Immobilienmarkt weiter stützen?

Auf jeden Fall werden die tiefen Zinsen weiterhin ein wichtiger Faktor sein. Der Zinsanstieg am Refinanzierungsmarkt kann das eingesetzte Fremdkapital in Zukunft verteuern. Dies kann eine dämpfende Wirkung auf die Preise haben. Wir gehen davon aus, dass die relative Attraktivität von Immobilienanlagen angesichts tiefer Zinsen weiterhin gegeben ist und die Nachfrage der Investoren daher die Preise stützen wird.

Welche Trends sehen Sie bei den Erwartungen und Bedürfnissen der Mieter?

Die Mieter werden im Allgemeinen noch sensitiver auf das Preis-Leistungs-Verhältnis reagieren. Wer sich nicht über den Preis definieren will, muss sich über sein Angebot profilieren. Im Geschäftsflächenmarkt wird u.a. der Anschluss an schnelle Kommunikationsnetze wichtig sein. Für Wohnflächen ist nach wie vor die Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz und eine gute Nahversorgung zentral. Ein möglichst umweltschonendes Gebäude wird von allen Mietern geschätzt und ist vor allem im Markt mit sehr grossen Geschäftsflächenmietern ein Vorteil, wenn nicht sogar schon eine Grundvoraussetzung.