Private dominieren Schweizer Immobilienmarkt

Mehr als die Hälfte der Wohneinheiten in der Schweiz gehört privaten Personen. Und sie stehen kaum zum Verkauf. Bei Mietwohnungen hingegen steigt die Leerstandsquote, wie die neueste Immobilienstudie von Raiffeisen zeigt.

Geben auf dem Schweizer Immobilienmarkt mächtige, finanzkräftige Immobilienfirmen und Investmentgesellschaften den Ton an? Die Studie "Immobilien Schweiz" von Raiffeisen Economic Research hat die Besitzverhältnisse genauer unter die Lupe genommen.

Das Ergebnis erstaunt: 57% der insgesamt 4,5 Mio. Wohneinheiten in der Schweiz sind im Besitz von Privatpersonen, 16% der Wohnungen gehören nicht hauptsächlich am Immobilienmarkt tätigen Firmen wie Pensionskassen, Versicherungen, Immobilienfonds oder den SBB. Nur ein kleiner Teil ist im Besitz von Genossenschaften, der öffentlichen Hand und klassischen Immobiliengesellschaften.

Betrachtet man nur den Markt der Mietwohnungen, so gehört fast jede zweite Mietwohnung in der Schweiz privaten Haushalten (49%), gefolgt von institutionellen Investoren (33%), Genossenschaften (8%) und klassischen Immobilienfirmen (7%). Bund, Kantone und Gemeinden besitzen mit 4% relativ wenige Mietwohnungen in der Schweiz. "Diese Zahlen zeigen deutlich, dass von einer Dominanz professioneller Investoren am Schweizer Wohnungsmarkt nicht die Rede sein kann", stellt Martin Neff, Chefökonom von Raiffeisen Schweiz, fest.

Besonders stark sind die privaten Mietwohnungsbesitzer in den ländlichen Gebieten vertreten, während sich die institutionellen eher auf urbanere Regionen konzentrieren.

Leerstandsquote bei Eigentumsobjekten tief und stabil

Während in der Schweiz mittlerweile 2,76% aller Mietwohnungen leer stehen, liegt die Leerstandsquote im Eigentumssegment bei lediglich 0,57%. Wie wenig dies ist, zeigt die Zahl der zum Verkauf stehenden Eigentumsobjekte in den fünf grössten Schweizer Städten Zürich, Basel, Bern, Lausanne und Genf. Hier standen am 1. Juni 2020 zusammengerechnet gerade einmal 111 Eigenheime leer. Im Gegensatz zum Mietwohnungsmarkt, bei dem die Quote seit Jahren nach oben zeigt, hat sich die Eigentums-Leerwohnungsziffer innert Jahresfrist nicht erhöht.

"Der tiefe Leerstand erklärt sich einerseits dadurch, dass in den vergangenen Jahren im Gegensatz zu Mietwohnungen immer weniger Eigentumsobjekte gebaut wurden, während gleichzeitig die Nachfrage aufgrund attraktiver Finanzierungskonditionen angestiegen ist", erklärt Neff. Der tiefe Leerstand im Eigenheimsegment sei ein Durchschnittswert über die ganze Schweiz und dürfe nicht darüber hinwegtäuschen, dass es durchaus Regionen mit wesentlich mehr leerstehenden Eigentumsobjekten gebe. Im Wallis und im Jura beispielsweise stehen mehr als 1% aller Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentumswohnungen leer. Aber auch im Tessin, in der Waadt, im Aargau und im Kanton Glarus liegen die Leerstände deutlich über dem Schnitt. Nur sehr geringe Leerstände sind in beiden Basel und dem Kanton Appenzell Innerrhoden auszumachen. Auch in den Kantonen mit den grossen urbanen Zentren Zürich und Genf sind die Leerstände sehr tief.

Obwohl die Leerstände im Mietwohnungsmarkt schon seit einem Jahrzehnt steigen, waren bereits bestehende Wohnungen bisher vergleichsweise schwach betroffen. Vor allem Neubauten litten unter dem Leerstand und dessen Folgen. "Aufgrund der seit 2015 herrschenden Marktlage mit sinkenden Angebotsmieten bei gleichzeitig weiter steigenden Bestandsmieten stehen Altbauten immer stärker in Konkurrenz zu den qualitativ hochwertigen Neubauten, die an Attraktivität gewonnen haben. Die Vermietung leer gewordener Altbauwohnungen wird angesichts dieser Konkurrenz nun immer schwieriger. Besitzer solcher Objekte kommen mittelfristig nicht um Preisnachlässe oder Sanierungen herum", so Neff.

Weiteres Wachstum beim Hypothekarkreditvolumen

Das Wachstum des Hypothekarkreditvolumens hat sich seit Anfang Jahr zwar etwas abgeschwächt, es liegt aber mit gut 2,5% (Vorjahr: 3,2%) noch immer auf einem ansehnlichen Niveau. "Die Kreditgeber haben bei der Hypothekarvergabe nur schwach aufs Bremspedal gedrückt. Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen werden weiter nachgefragt, gekauft und auch finanziert. Dies zeugt von einer trotz Covid-19-Pandemie unveränderten Zuversicht aller Marktteilnehmer", kommentiert Neff.

Für die herrschende Zuversicht am Eigenheimmarkt sieht der Experte verschiedene Gründe. Neben der weiterhin intakten Nachfrage sei inskünftig mit einer weiteren Verknappung des Angebots zu rechnen. Projektentwickler würden bei der Planung neuer Stockwerkeigentumswohnungen und auch bei der Projektierung neuer Einfamilienhäuser weiterhin auf die Bremse drücken. "Trotz rekordhoher Preise, intakter Nachfrage und herrschendem Angebotsmangel werden also auch künftig weniger Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser auf den Markt kommen", meint Neff abschliessend.