Hiag knackt die Zwei-Milliarden-Grenze – und schüttet so viel aus wie nie

Die Basler Immobiliengesellschaft Hiag hat im Geschäftsjahr 2025 einen Rekordgewinn eingefahren. Treiber waren ein florierender Transaktionsmarkt, starke Wohnungsverkäufe in Cham und deutliche Aufwertungseffekte im Portfolio. Die Aktionäre dürfen sich über eine höhere Dividende freuen.

Es ist das beste Ergebnis in der Unternehmensgeschichte: Die Hiag Immobilien Holding steigerte ihren Reingewinn im vergangenen Geschäftsjahr um 53,1 Prozent auf 115,1 Millionen Franken. Zum Vergleich: Im Vorjahr waren es 75,2 Millionen. Die Eigenkapitalrendite kletterte von 6,8 auf 9,9 Prozent. Gleichzeitig überschritt der Gesamtwert des Immobilienportfolios erstmals die Schwelle von zwei Milliarden Franken und liegt nun bei 2,01 Milliarden Franken. Dies teilte das Unternehmen am Dienstag mit.

Drei Motoren, ein Rekord

Zum Ergebnis haben alle drei Geschäftsbereiche des Unternehmens beigetragen. Der Liegenschaftsertrag – also die laufenden Mieteinnahmen – stieg moderat um 2,3 Prozent auf 77,4 Millionen Franken (2024: 75,6 Mio.). Bereinigt um Portfolioveränderungen durch Käufe und Verkäufe ergibt sich ein organisches Mietwachstum (Like-for-Like) von 5,1 Prozent. Die Leerstandsquote blieb mit 3,2 Prozent auf dem tiefen Vorjahresniveau – bereinigt um den Erstbezugsleerstand im neu fertiggestellten Gewerbebau «Fahrwerk» in Winterthur sogar bei lediglich 2,0 Prozent. Die Schweizerische Post hat sich als Ankermieterin für das Erdgeschoss des «Fahrwerk» gewinnen können, was die Vermarktung weiter beschleunigt.

Stärkster Ergebnistreiber waren jedoch die Neubewertungseffekte im Portfolio: Netto wertete das Immobilienportfolio um 51,4 Millionen Franken bzw. 2,6 Prozent auf. Das Entwicklungsportfolio allein legte um 37,3 Millionen Franken zu (+4,9%), das Bestandsportfolio um 14,2 Millionen (+1,2%) – nach einem leichten Minus im Vorjahr.

Transaktionsmarkt auf Hochtouren

Die hohe Nachfrage nach Schweizer Immobilien beflügelte auch das Transaktionsgeschäft. Hiag veräusserte nicht mehr strategiekonforme Bestands- und Entwicklungsliegenschaften zu Preisen, die im Durchschnitt rund 25 Prozent über den zuletzt ermittelten Schätzwerten lagen. Der Ergebnisbeitrag aus Devestitionen sprang auf 18,7 Millionen Franken – nach lediglich 2,9 Millionen im Vorjahr. Der EBIT stieg damit um 48,8 Prozent auf 138,8 Millionen Franken.

Parallel zum starken Ergebnis laufen bei Hiag zahlreiche Entwicklungsprojekte auf Hochtouren. In Zürich-Altstetten wird das 80 Meter hohe Wohnhochhaus «Alto» mit 149 Einheiten ab März 2026 gestaffelt bezogen – 85 Prozent der Wohnungen sind bereits vermietet, eine Lidl-Filiale zieht in die Shedhalle ein. Auf dem «Campus Reichhold» in Hausen/Lupfig (AG) erfolgte der Spatenstich für Büro- und Produktionsflächen, die OC Oerlikon langfristig mieten wird.

Besonders zukunftsträchtig ist ein über 30-jähriger Mietvertrag für ein Datacenter auf dem Areal in Meyrin (GE), das die NorthC Schweiz AG – Tochter eines der führenden Datacenter-Betreiber Nordwesteuropas – erstellen wird. Die Baubewilligung liegt vor, der Baubeginn ist für das erste Quartal 2026 geplant, die Übergabe für Ende 2027 vorgesehen. Das offene, geplante Investitionsvolumen der laufenden Projekte beläuft sich auf rund 140 Millionen Franken; der erwartete jährliche Mietertrag aus diesen Projekten liegt bei 16,5 Millionen Franken.

Solide Bilanz, grüne Finanzierung

Die Bilanz von Hiag bleibt robust: Die Eigenkapitalquote stieg auf 57,0 Prozent (31.12.2024: 55,2%). Der Loan-to-Value (LTV) netto verharrt bei 37,3 Prozent und lässt damit erheblichen finanziellen Spielraum. Im Januar 2025 und Januar 2026 emittierte Hiag je einen Green Bond über 100 Millionen Franken erfolgreich am Markt – ein Signal auch für das wachsende Nachhaltigkeitsprofil des Unternehmens. Im Bereich Klimaschutz orientiert sich Hiag bei Neubauprojekten neu am strengen Minergie-ECO-Grenzwert 1 für graue Treibhausgasemissionen.

Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung vom 23. April 2026 eine Dividende von 3,70 Franken pro Aktie – 40 Rappen mehr als im Vorjahr und damit ein Plus von 12,1 Prozent. Die Ausschüttung erfolgt vorwiegend aus Kapitaleinlagereserven und ist für in der Schweiz steuerpflichtige Privatpersonen steuerfrei. Analysten hatten diese Erhöhung laut Marktberichten nicht vollständig eingepreist.

Gleichzeitig steht ein personeller Wechsel im Verwaltungsrat an: Balz Halter, seit 2019 Mitglied und Vizepräsident des Gremiums, tritt nicht mehr zur Wiederwahl an. Als Nachfolger wird Karl Theiler (*1973) vorgeschlagen – Mitgründer und ehemaliger CEO der Akara Gruppe sowie heutiger Verwaltungsratspräsident der auf Immobilieninvestitionen spezialisierten Brickvalue AG. Theiler verfügt über einen Executive MBA der Universität St. Gallen (HSG).

Für 2026 zeigt sich Hiag-CEO Marco Feusi laut der Mitteilung zuversichtlich. Das Unternehmen erwartet anhaltend tiefe Zinsen, stabile Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeflächen sowie weitere Ergebnisbeiträge aus Promotionen und Devestitionen. Die im Sommer 2025 geschärfte Strategie – mit stärkerem Fokus auf Kernprojekte und dem Abbau nicht mehr strategiekonformer Liegenschaften – soll das Wachstum zusätzlich stützen. Mit mehreren Bauprojekten kurz vor der Fertigstellung dürfte auch die Ertragsbasis im laufenden Jahr weiter zulegen.