Schweizer Immobilien als stabiler Anker im Portfolio

Innerhalb eines Immobilienportfolios sorgen Wohnimmobilien für einen weitgehend sicheren Ertrag, auch in wirtschaftlich anspruchsvollen Zeiten. «Wohnimmobilien haben in der Schweiz im Vergleich zum Ausland einen besonders hohen Stellenwert, was dem hiesigen Anlageimmobilienmarkt Stabilität verleiht», schreibt Fabian Linke, Head Real Estate Business Development Schweiz, Swiss Life Asset Managers.

Die makroökonomischen und demografischen Rahmenbedingungen in der Schweiz präsentieren sich im ersten Halbjahr 2024 vorteilhaft für den Immobilienmarkt. Bereits im Schlussquartal 2023 sind die langfristigen Hypothekarzinsen spürbar gesunken. Mit der Aussicht auf zwei Zinssenkungen durch die Schweizerische Nationalbank im Jahresverlauf dürften auch die Finanzierungskosten für Projektentwicklungen wieder günstiger werden, was Investorinnen und Investoren Immobilienanlagen neu evaluieren lässt.

Mit der Verschiebung von höheren zu wieder leicht tieferen Zinsen dürfte sich ein neues Gleichgewicht bei der Zahlungsbereitschaft beziehungsweise bei den Renditen von Immobilienanlagen einstellen. Wer frühzeitig handelt, kann langfristig gesehen die grösseren Potenziale realisieren.

Schweizer Wohnmarkt mit hoher Mietquote

Die geschilderte Ausgangslage verleiht den Vorzügen des Schweizer Wohnimmobilienmarkts zusätzliche Attraktivität: Schweizer Wohnimmobilien überzeugen in der historischen Betrachtung mit konstant tiefen Leerständen. Der Wohnmarkt weist eine gewisse Konjunkturunabhängigkeit auf und ist durch eine hohe Mieterquote von rund 60 Prozent sehr breit aufgestellt. Zudem soll die Schweizer Bevölkerung gemäss BFS-Prognosen um rund 1 Prozent jährlich weiterwachsen. In einem Umfeld, in dem Anlegerinnen und Anleger Sicherheit suchen, sind Sektoren mit intakten Fundamentaldaten – wie zum Beispiel Schweizer Mehrfamilienhäuser – besonders gefragt.

Die Bestandesmieten für Wohnliegenschaften in der Schweiz weisen in den letzten 40 Jahren ein annualisiertes Wachstum von 2,5 Prozent auf, was in der Grössenordnung der jährlichen Durchschnittslohnentwicklung liegt. Diese Stabilität ist neben mietrechtlichen Regulierungen vor allem auf die Vielzahl an Mieterinnen und Mieter zurückzuführen, welche für eine stetige Nachfrage nach gut gelegenem Wohnraum sorgen. Dies sichert stabile Cashflows und verleiht den Immobilienbewertungen eine hohe Beständigkeit.

Leerstandsquote bewegt sich in einer engen Bandbreite

Die Nachfrage nach Wohnungen in den Schweizer Agglomerationen ist zurzeit sehr hoch und dürfte dies auch im nächsten Jahr bleiben, denn der Bau neuer Wohnungen hat in den letzten Jahren abgenommen. Seit 1984 hat sich die Leerstandsquote für Wohnliegenschaften in der Schweiz in einer engen Bandbreite bewegt (0,4 bis 1,8 Prozent). Im Nachgang der Immobilienkrise in den 90er Jahren stieg diese zwar etwas an, blieb aber konstant unter 2 Prozent.

Immobilien sind also nach wie vor eine attraktive Anlageklasse und damit eine gute Vermögensdiversifikation zu Aktien und Anleihen. Immobilienerträge weisen eine tiefe Korrelation zu anderen Anlageklassen auf und bieten eine gute Absicherung des Portfolios gegen widrige Marktbedingungen. Um die Vermietbarkeit von Immobilien zu gewährleisten, sollten Immobilieninvestoren vor allem auf langfristige Trends achten: das starke Haushaltswachstum in der Schweiz, der anhaltend robuste Arbeitsmarkt und die politisch breit abgestützte Siedlungsentwicklung nach Innen, welche das Angebot begrenzt.

Breit diversifiziertes Immobilienportfolio

Der 2015 lancierte Swiss Life REF (CH) ESG Swiss Properties blickt auf eine erfreuliche Ertrags- und Wertentwicklung zurück. Der stetige Ausbau mit Fokus auf schweizweite Diversifikation hat sich bewährt: Der Immobilienfonds investiert in ein hochwertiges Liegenschaftsportfolio, welches sich durch einen ausgeprägten Wohnimmobilienanteil und Fokus auf die wirtschaftsstarken Regionen auszeichnet und damit eine hohe Mietertragssicherheit bietet. Der Fonds besteht derzeit aus 157 Immobilien mit einem Marktwert von rund 2,5 Milliarden Franken (Stand 31.03.2024). Seit 2018 nimmt der Immobilienfonds Swiss Life REF (CH) ESG Swiss Properties am jährlichen Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) teil. Seit 2019 erhielt der Fonds jeweils ein «Green Star» Rating – eine Anerkennung für die gute ESG-Integration bei Immobilienanlagen. Das GRESB-Rating betrug zuletzt 4 von 5 Sternen.

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