Licht und Schatten im Immobilienmarkt

Swiss Life Asset Managers geht davon aus, dass sich die Wirtschaft in einem neuen Umfeld mit höheren Langfristzinsen befindet. «In diesem Umfeld bieten Immobilien im Kern einen effektiven Schutz vor Inflation», schreibt Robert Kuert, Real Estate Research Analyst Switzerland bei Swiss Life Asset Managers.

Die makroökonomischen und demografischen Rahmenbedingungen in der Schweiz präsentieren sich zu Beginn des Jahres 2024 vorteilhaft, um stabilisierend auf den Immobilienmarkt einzuwirken. Die langfristigen Hypothekarzinsen sind im Schlussquartal 2023 bereits spürbar gesunken. Mit der Aussicht auf zwei Zinssenkungen durch die Schweizerische Nationalbank im Jahresverlauf dürften auch die Finanzierungskosten für Projektentwicklungen wieder günstiger werden. Auch bei den europäischen Zentralbanken ist im laufenden Jahr mit Zinssenkungen zu rechnen, wobei die Leitzinsen nicht auf die Vorpandemietiefs zurückkehren dürften.

Die Inflation wird sinken, aber nicht weit unter das Ziel der Zentralbanken, weshalb die Zinsen genügend restriktiv bleiben müssen. Swiss Life Asset Managers geht davon aus, dass sich die Wirtschaft in einem neuen makroökonomischen Umfeld mit höheren Langfristzinsen befindet. In diesem Umfeld bieten Immobilien im Kern einen effektiven Schutz vor Inflation, da Gewerbemietverträge meist an Indizes gebunden sind. Daher dürften Immobilien bei den Anlegern beliebt bleiben, aber die Performance wird zunehmend vom Ertragswachstum getrieben.

Zahl der Transaktionen ist rückläufig

Aktuell zeigt die Kurve der Transaktionen in der Schweiz allerdings nach unten. Die gleitende Jahressumme des Transaktionsvolumens sank gemäss Real Capital Analytics (RCA) im dritten Quartal 2023 abermals und liegt 65 Prozent unter dem Schnitt der letzten vier Jahre. Auch die Bautätigkeit setzt ihren Abwärtstrend fort. Sie erreichte im dritten Quartal 2023 das saisonbereinigte Niveau von 2006. Handels- und Bauaktivität sind aktuell von stark selektiven Investoren geprägt. Das Baugewerbe sieht sich derzeit mit Schwierigkeiten bei der Kapitalbeschaffung konfrontiert. Dies sorgt für Hürden bei der Versorgung mit neuwertigen Flächen und machen bestehende Assets zum knappen Gut. Für etwas Schwung sorgen die fallenden Zinserwartungen. Sowohl die Nominalverzinsung von Staatsanleihen als auch die Hypothekarzinsen sind seit den Höchstständen 2022 deutlich gefallen, bleiben aber mittelfristig klar über dem, was wir in den letzten Jahren gesehen haben.

Der Zeitpunkt für den Wiedereinstieg

Angesichts dieses Marktumfelds stellt sich die Frage nach dem richtigen Zeitpunkt für einen Wiedereinstieg oder den Start eines Bauprojektes. Die Prämie zwischen der nominalen Verzinsung und Immobilienspitzenrenditen wird aktuell grösser und dürfte bei einem Grossteil von Investitionsopportunitäten bereits bei einem Prozentpunkt liegen. Bei Hypothekarzinsen von leicht über 2 Prozent und stabileren Baukosten werden zudem viele Projekte wieder rentabel. Voraussetzung ist natürlich, dass Flächen von Mietern langfristig nachgefragt werden. Dies scheint immer noch vielerorts der Fall zu sein.

Vor allem für erstklassige Lagen trifft dies zu. Die zuletzt erschienenen Daten bestätigen, dass Geschäftsflächen an Bestlagen am gesuchtesten sind, obwohl gewisse Firmen Büroflächen abbauen wollen. Gemäss CBRE stieg die Verfügbarkeitsquote im vierten Quartal 2023 in Vororten auf 9,8 Prozent an, während sie in Central Business Districts (CBD) mit 3,8 Prozent vergleichsweise tief liegt. Entsprechend verhalten sich die Angebotsmieten: Neuere Zahlen von Wüest Partner zeigen rückläufige Angebotsmieten für Büroflächen in der Schweiz. Gleichzeitig steigen sie in den Topmärkten Zürich und Genf und verharren leicht über Vorpandemieniveau in den anderen grösseren Städten.

Lichtblicke im Immobilienmarkt

Zwei Lichtblicke im europäischen Immobilien-Kontext stellen Mietwohnungen sowie Industrie- und Logistikflächen dar. Geopolitische Ereignisse haben Schwachpunkte in den Lieferketten offengelegt. Folglich werden die Unternehmen mehr Industrieflächen für Lagerung und Vertrieb benötigen, um sich gegen weitere Probleme abzusichern und die ständig steigenden Erwartungen der Verbraucher an schnelle Lieferdienste zu erfüllen. Längerfristig wird das Wachstum im Onlinehandel von 6 bis 10 Prozent bis 2028 in europäischen Schlüsselmärkten (PMA) die Nachfrage vor allem nach Citylogistik und grösseren Einheiten an Transportrouten stützen. Swiss Life Asset Managers’ Überzeugung bezüglich des Sektors widerspiegelt sich in unseren Mietwachstumsprognosen, die im Prognosezeitraum klar über der Inflation liegen dürften.

Angesichts der Mieterbasis beim Wohnen reagiert der Wohnsektor weniger stark auf Konjunkturabschwünge als Gewerbeimmobiliensektoren. Swiss Life Asset Managers ist daher von Wohnimmobilien stark überzeugt, vor allem angesichts des chronischen Unterangebots in den europäischen Märkten. Zudem wirkten sich die jüngsten Zinsschritte auf die Hypothekarzinsen aus, was zu einem Kaufkraftverlust führte und das ohnehin schon gravierende Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage verschärfte. Längerfristig wird die Nachfrage nach Mietraum (Mehr-/Einfamilienhäuser, Studentenwohnheime, Co-Living) durch günstige demografische Veränderungen wie Migration und Bevölkerungswachstum gestützt.

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