Die erfolgsversprechende Kombination von Industrie- und Logistikimmobilien

Investitionen in Logistikimmobilien liegen im Trend, sind aber auch mit Risiken behaftet. Eine Produktinnovation von Swiss Life Asset Managers verbindet die Vorzüge dieser Anlageklasse mit denjenigen von Industrie-Immobilien. Institutionelle Anleger profitieren so von einer überdurchschnittlichen Rendite bei einer unterdurchschnittlicher Schwankungsanfälligkeit.

Die verschiedenen Immobiliennutzungsklassen sind durch die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie unterschiedlich betroffen. Besonders gelitten haben Nutzungsarten wie Hotel und Einzelhandel. Es gibt aber auch welche, die profitieren. So erfreuen sich unter den gewerblich genutzten Immobilien vor allem Logistikobjekte immer grösserer Beliebtheit und Unternehmensimmobilien sind etwa in Deutschland neben Wohnimmobilien bislang mit am besten durch die Krise gekommen.

Zunächst einmal erscheint diese Entwicklung nachvollziehbar. Mit der COVID-19-Pandemie wurde die grosse Bedeutung des Online-Handels und sein Wachstumspotential sichtbar. Und es wurde deutlich, welche entscheidende Rolle Logistik-Immobilien auf diesem Wachstumsmarkt spielen. Sie sind die relevante Schnittstelle zwischen Produzenten und Endkunde. Die Warenhäuser von morgen sozusagen – mit Anspruch an eine effiziente Lagerhaltung, Kommissionierung und Distribution von Waren. Das Marktsegment verzeichnete schon in den letzten zehn Jahren einen stark wachsenden Zuspruch. Nach Angaben des Analysehauses PMA hat sich das Investitionsvolumen bei Logistikimmobilien in Europa zwischen 2011 und 2019 schon mehr als verdreifacht und betrug im vergangenen Jahr allein 41 Mrd. Euro. Die Nachfrage von Mietern nach Logistik- aber auch Industrie-Immobilien wird durch globale Trends getrieben wie dem Onlinehandel und der digitalen Transformation in der Produktion.

Doch auch Investitionen in Logistik-Immobilien sind mit gewissen Risiken verbunden. So ist beispielsweise die Zahl an Grosslogistikern und damit an potenziellen Mietern überschaubar. Professionelle Investoren steuern dieses Risiko meist über objektspezifische Merkmale und Massnahmen. Swiss Life Asset Managers hat ein Konzept entwickelt, wie auch eine Glättung des speziellen Logistik-Immobilienrisikos auf Portfolioebene gelingen kann – durch die gleichzeitige Investition in ein Marktsegment, das derzeit noch im Schatten der Logistik-Immobilien steht, aber durchaus eine gewisse Verwandtschaft aufweist. Die Rede ist von gemischt genutzten, gewerblichen Objekten. In diesem Segment ist die laufende Nachvermietung der entscheidende Teil des Geschäftsmodells. Stabilität auf der Einnahmen- wie auf der Wertseite wird dabei durch eine für das Gewerbeimmobiliengeschäft breite Streuung der Mieterschaft und die Drittverwendungsfähigkeit der Flächen erreicht. Die Anzahl von Investitionsangeboten für Anleger ist in diesem Marktsegment noch überschaubar, denn viele Immobilienfirmen scheuen vor dem damit verbundenen Aufwand in der Objektbewirtschaftung zurück.

In der Vergangenheit gab es keinen zwingenden Anlass, die beiden Marktsegmente Industrie und Logistik in einem Fondsportfolio zu mischen. Doch das ändert sich: Investoren fragen inzwischen eine grössere regionale Bandbreite nach, um dem gestiegenen Investitionsvolumen in beiden Marktsegmenten Rechnung zu tragen – mindestens auf europäischer Ebene. Vor diesem Hintergrund hat Swiss Life Asset Managers für institutionelle Anleger eine Produktinnovation auf den Markt gebracht: Mit dem Luxemburger Fonds «Swiss Life Real Estate Funds (LUX) S.A., SICAV-SIF – ESG European Industrial & Logistics» werden die Vorzüge von Logistik- und Industrie-Immobilien verbunden. Mit diesem Ansatz sollen überdurchschnittliche Rendite bei unterdurchschnittlicher Schwankungsanfälligkeit der Erträge im Vergleich zu reinen Logistik-Immobilien-Anlagen erzielt werden. Industrie und Logistik verbindet grosse Logistikobjekte mit kleinteiligen Industrieimmobilien und umfasst damit eine grössere Anzahl an Objekten. Werden Logistik und Industrie in einem Anlageportfolio kombiniert, ergeben sich eine hohe Marktliquidität und attraktive Renditeaussichten, basierend auf einer breiten Risikodiversifizierung über eine hohe Anzahl an Mietern aus verschiedenen Branchen. Die notwendige Expertise für Logistik- und Industrieobjekte besitzt Swiss Life Asset Managers mit der BEOS AG, die in Deutschland im gesamten Leistungsspektrum von Industrie und Logistik sehr erfolgreich tätig ist und seit 2018 zu Swiss Life Asset Managers gehört.

Der Fonds «Swiss Life Real Estate Funds (LUX) S.A., SICAV-SIF – ESG European Industrial & Logistics» verfügt über ein diversifiziertes und qualitativ hochstehendes Portfolio von Industrie- und Logistik-Immobilien in Europa. Der Fokus liegt auf Deutschland und Frankreich mit einer Beimischung im übrigen Europa, insbesondere in Grossbritannien, Benelux und in der Schweiz. Die Hauptstandorte von Industrie und Logistik sind Ballungsgebiete, ergänzt durch spezifische Regionen für Logistik oder moderne Produktion. Es ist eine etwa hälftige Allokation in Industrie- und in Logistikobjekte vorgesehen. Dieser innovative Ansatz vereint die Vorteile beider Immobilien-Anlageklassen: die hohe Diversifikation der Mieteinnahmen und die Nutzungsflexibilität von Industrie-Immobilien mit der Ertragsstärke und der hohen Flächennachfrage von Logistik-Immobilien.

Hier erfahren Sie mehr über den Anlageansatz von Swiss Life Asset Managers.

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