Zwei Drittel der Mieter können Mietsenkung fordern

Die Zinssenkungen der SNB führen spätestens im März 2025 zu einem tieferen Referenzzinssatz und Mietsenkungen. Auch die Hypothekarschuldner dürften sich freuen, da ihre Finanzierungskosten tendenziell günstiger werden. Wegen der Wohnungsknappheit bleiben jedoch die Angebotsmieten im Raum Zürich angespannt.

Nachdem die Schweizerische Nationalbank den Leitzins und damit die Finanzierungskosten zum dritten Mal in diesem Jahr gesenkt hat, hoffen viele Mieterinnen und Mieter bereits auf eine baldige Senkung des Referenzzinssatzes. «Schliesslich ergibt sich dieser aus dem Durchschnittszinssatz aller vergebenen Hypotheken», schreibt die ZKB in ihrem jüngsten Immobilienbarometer zum 3. Quartal 2024 und geht davon aus, dass es spätestens im März 2025 so weit sein wird.

Recht auf Mietzinssenkung

Vom Recht auf eine Mietzinssenkung können aber nur diejenigen Gebrauch machen, deren Mieten bereits wegen den beiden Referenzzinssatzerhöhungen erhöht worden waren. Dies trifft gemäss ZKB für rund ein Drittel der Miethaushalte zu, die dann zumindest einen Teil der Erhöhung zurückfordern können. «Wer zuletzt unliebsame Post mit Mieterhöhungen erhalten hat, wird nun mutmasslich ebenso bereit sein, dem Vermieter einen Brief zu schicken», meint die Bank.

Die ZKB-Analyse zeigt, dass insbesondere die institutionellen Vermieter Mietsenkungsbegehren erhalten werden. Diese gaben in der Vergangenheit häufiger Mietzinserhöhungen weiter als private Vermieter. Im vergangenen Quartal wurden beispielsweise bei lediglich 7 Prozent der Miethaushalte mit Privatvermieter eine Mieterhöhung weitergegeben gegenüber 13 Prozent bei Pensionskassen, Versicherungen und Immobilienfonds.

Institutionelle Vermieter sind strenger als private

Ein Grund hierfür sei, dass institutionelle Vermieter in der Vergangenheit auch häufiger Referenzzinssenkungen weitergegeben hatten und somit eher erhöhungsberechtigt waren. Aber auch ein persönliches Verhältnis zwischen Vermieter und Mieterschaft kann eine gewisse Zögerlichkeit bei den Privatvermietern bedingt haben.

Insgesamt sollten sogar rund zwei Drittel der Miethaushalte demnächst die Möglichkeit einer Mietreduktion haben. Zusätzlich zu jenem Drittel der Mieterschaft, deren Mietzins zuletzt erhöht wurde, existiert nämlich nach Schätzung der ZKB ein gleich grosser Bruchteil, der eine Senkung verlangen kann, weil in der Vergangenheit nicht alle Mietsenkungen eingefordert wurden.

Günstigere Hypotheken versus Wohnungsknappheit

Von den tieferen Zinsen profitieren auch Immobilienbesitzer. Während die Kosten für SARON-Hypotheken im Einklang mit dem SNB-Leitzins sinken, sind die Refinanzierungskosten auslaufender Festhypotheken aber laut ZKB leicht höher als zu Zeiten von Negativzinsen. Seitens Referenzzinssatz dürfte indes nach der baldigen Senkung Ruhe einkehren – selbst wenn die SNB den Leitzins auf 0,50% senken wird.

Indirekt wird das auch einen dämpfenden Einfluss auf die Angebotsmieten ausüben. Dennoch rechnet die ZKB mit einem anhaltend robusten Mietanstieg bei der Neuvermietung. Das Problem der zunehmenden Knappheit am Mietwohnungsmarkt bleibe virulent. Selbst mit dem sich abzeichnenden Rückgang der Nettozuwanderung wird die Bautätigkeit die Zusatznachfrage nach Wohnungen nicht stillen. Die ZKB rechnet mit einem weiteren Rückgang der Leerstände.

Zürcher Wohneigentumspreisindex klettert weiter

Auch die Preise für Wohneigentum bleiben angespannt. So kletterte der Zürcher Wohneigentumsindex (ZWEX) gegenüber dem Vorquartal um 0,3 Prozent und erreichte gegenüber dem Vorjahr ein Plus von 3,7 Prozent. Ausnahmsweise hinkte jedoch die ZWEX See-Region, welche neben der Stadt Zürich die Zürichseegemeinden umfasst, dem kantonalen Preiswachstum hinterher.

Sie verzeichnete gegenüber dem Vorjahr nur ein bescheidenes Preiswachstum von 1,7 Prozent. Im laufenden Quartal war das Preiswachstum mit -1,1 Prozent sogar negativ. Nachdem die Preise an diesen exklusiven Lagen während der Pandemie die übrigen Regionen regelrecht abgehängt hatten, ist das vorerst nicht mehr der Fall.