Silberstreifen über den globalen Immobilienmärkten

Die weltweiten Immobilienmärkte sind nach wie vor von sinkenden Mieteinnahmen, hohen Risiken und Volatilitäten geprägt. Wer sich jedoch täglich mit den Immobilienmärkten befasst, sieht attraktive Anlagechancen. Die gezielte Auswahl von börsengehandelten Immobiliengesellschaften ist erfolgsversprechend. Lesen Sie dazu den Kommentar von Patrick Sumner, Head Global Property Equity, Henderson Global Investors, London.

Die globalen Immobilienmärkte treiben wieder erste Knospen: Die Risikoaufschläge für Kreditversicherungen für führende Immobiliengesellschaften sind auf ein normales Niveau gefallen. Seit März 2009 hat sich der globale Index für Immobilienaktien, der rund 360 Unternehmen umfasst, auf einen Wert von rund 570 Mrd. USD verdoppelt. Das ist immer noch 50 Prozent unter dem Höchst vom Februar 2007, und der weitere Weg nach oben wird lang und steinig. Einige Regionen werden noch für Jahre am Boden bleiben. So befinden sich zum Beispiel Osteuropa, Spanien und Italien in einem längeren Bereinigungsprozess.

In Europa bieten England, Schweden, Frankreich und Holland zurzeit die besten Anlagechancen. Der englische Immobilienaktienmarkt musste die schärfte Korrektur verkraften und hat entsprechend Aufholpotential. Obwohl die Rezession auf der Insel noch anhält, setzen viele Marktteilnehmer auf eine baldige Erholung. Dies gilt insbesondere für London, wo Büroräumlichkeiten in guten Lagen zu tiefen Preisen gesichert werden, um für den Aufschwung bestens positioniert zu sein. Ausserdem nutzen international agierende Investoren das tiefe Pfund für Engagements.

Europas zweitwichtigster Immobilienmarkt, Frankreich, offeriert vor allem im Pariser Büromarkt neue Opportunitäten. Bei den Einkaufszentren ist jedoch grösste Vorsicht angesagt, solange die Konsumenten schlecht gelaunt sind. In diesem Umfeld hält man sich am besten an aktiv und international agierende Manager wie den französischen Marktleader Unibail Rodamco.

Schweden sieht besonders viel versprechend aus. Dort sind die Immobilien zwar relativ hoch mit Fremdkapital finanziert und entsprechend volatil, doch die anziehenden Hausverkäufe stimmen positiv. Die Schweiz wiederum glänzt durch eine hohe Stabilität. Hier stehen defensive, günstig bewertete sowie dividendenstarke Titel wie PSP Swiss Property im Vordergrund. Swiss Prime Site, die mit der Übernahme von Jelmoli zur grössten Immobiliengesellschaft der Schweiz avanciert, sind ebenfalls eine Überlegung wert.

Die höchste Dynamik strahlt zurzeit Asien aus. Besonders in China ging die Post ab, wobei es auch zu Übertreibungen kam. Die massiven Staatszuschüsse in die Wirtschaft haben die fundamentalen Kräfte ausgeschaltet und den Immobilienmarkt nach oben getrieben. Neue Immobilienpapiere wurden zu überhöhten Preisen auf den Markt geworfen. Viele Anleger sind von den nachfolgenden Korrekturen auf dem falschen Fuss erwischt worden. Der Markt ist von Spekulation sowie politischen Massnahmen getrieben und deshalb schwer einschätzbar.

Robuster erweist sich da Hongkong, wo die Fundamentals besser spielen und sich der Büromarkt allmählich erholt. Singapur dürfte demgegenüber in den nächsten Jahren unter einem Überangebot an Büros leiden, und in Japan fragen sich alle, ob der neue Regierungschef Yukio Hatoyama endlich die lang erhoffte Wirtschaftsbelebung herbeibringt und damit die Voraussetzungen für einen dynamischeren Immobilienmarkt.

Sogar der US-Markt bietet Anlagechancen. Zwar erzielte das Land im dritten Quartal 2009 nach vier negativen Quartalen ein Wirtschaftswachsum von 3,5%. Doch dürfte die Welle von Shoppingmall-Konkursen, die auch Banken in den Strudel reisst, noch einige Zeit anhalten. Ausserdem hängt die langfristige Refinanzierung wie ein Damoklesschwert über den Propertygesellschaften. Der jährliche Verfall von Commercial Mortgage Backed Securities (CMBS) steigt bis 2012 auf 300 Mrd. USD und dürfte noch einige schwächelnde Unternehmen in den Abgrund reissen. Deshalb hält man sich mit Vorteil an Firmen mit gesunden und solid finanzierten Bilanzen ohne überalterte Einkaufszentren in konsumschwachen Regionen.

(Kommentar von Patrick Sumner, Henderson)