Schweizer Immobilienmarkt profitiert von der Pandemie

Der Schweizer Immobilienmarkt hat nach wie vor eine hohe Attraktivität. Logistik-Immobilien stechen dabei als "Rising Star" hervor und Nachhaltigkeit steht bei Kaufentscheidungen immer mehr im Fokus, wie eine aktuelle Studie von EY Schweiz zeigt.

Die Schweiz bleibt für Investoren auch 2021 ein attraktiver bis sehr attraktiver Immobilienmarkt. Dies sehen 99% der Investoren so, die von den Immobilien-Experten bei EY Schweiz für die Studie "Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2021" befragt wurden. Im Vergleich zum Vorjahr ist die Attraktivität sogar noch einmal leicht gestiegen. In Bezug auf das Transaktionsvolumen erwarten 79% der Befragten für das Jahr 2021 eine Seitwärtsbewegung auf hohem Niveau. Lediglich 15% stimmen der Aussage zu, dass sich das Investitionsvolumen im Jahr 2021 rückläufig entwickeln werde (Vorjahr: 17%).

"Auf globaler Ebene sehen wir mangelnde Anlagealternativen, den hohen Anlagedruck sowie zunehmende wirtschaftliche Unsicherheit als Treiber für die Anlageklasse Immobilien. Die andauernde Pandemie und der vollzogene Brexit sind zwei aktuelle Beispiele für die zunehmende Volatilität", sagt Claudio Rudolf, Autor und Leiter Transaction Real Estate bei EY in der Schweiz. "Vor diesem Hintergrund erkennen Investoren im Schweizer Immobilienmarkt einen sicheren Hafen, der über mehr Krisenresistenz verfügt als in anderen Ländern."

Die Attraktivität gelte es jedoch in Abhängigkeit der Nutzungsklasse differenziert zu betrachten. Aufgrund der Corona-Pandemie sei die Risikoaversion der Investoren erneut gestiegen: Fast 90% der Befragten erwarten einen "run to quality" sowie einen Fokus auf weniger riskante Immobilien-Segmente wie Wohnimmobilien oder Büroimmobilien mit bonitätsstarken Mietern. 75% der Befragten erwarten ein vermehrtes Aufkommen von sogenannten "Sale-and-Lease-back-Transaktionen". Bei diesem Finanzierungsmodell werden Immobilien an einen Investor verkauft und zur sofortigen Nutzung zurückgemietet. Rudolf sieht darin einen für Investoren weiteren attraktiven und nachvollziehbaren Trend, welcher im Zusammenhang mit dem zusätzlichen Liquiditätsbedarf vieler Unternehmen im rezessiven Umfeld zu beobachten ist.

Megatrend Nachhaltigkeit

Die grosse Mehrheit der Studienteilnehmer (94%) stimmt voll oder eher der Aussage zu, dass Nachhaltigkeitskriterien bei Kaufentscheidungen von institutionellen Investoren zukünftig eine entscheidende Bedeutung beigemessen werden. 96% erwarten im Rahmen der Energiestrategie 2050 einen höheren Druck, CO₂-Emissionen zu reduzieren. Mit dem regulatorischen Druck geht die Operationalisierung von ESG-Kriterien (Environment, Social, Governance) einher, die vom Kapitalmarkt getrieben wird, wie 95% der Umfrageteilnehmer betonen. Die Branche steht jedoch, nach Ansicht von fast 90% der Befragten, noch am Anfang.

"In der Immobilienwirtschaft entsteht ein grosser Anteil der Gesamtemissionen – entsprechend hoch ist die Verantwortung bei der Erreichung der Klimaziele", sagt Daniel Zaugg, Co-Autor der Studie und Leiter Immobiliensektor bei EY in der Schweiz. Der hohe Druck seitens des Kapitalmarkts und der Regulatoren versetze die Branche aber auch in die Lage, die Herausforderung jetzt wirkungsvoll und vehement anzugehen.

Auswirkungen der Pandemie

Die befragten Investoren betrachten laut Studie eine vollständige Erholung von der Corona-Pandemie noch in diesem Jahr über alle Immobiliensektoren hinweg als eher unrealistisch. Als Segmente mit guten Chancen auf Erholung werden von den Befragten sowohl Büroliegenschaften an Zentrumslagen als auch die Ferienhotellerie wahrgenommen. Ebenfalls mittelfristig positive Signale können für die Trendnutzungen Co-Working, Micro-Living oder Serviced Apartments erwartet werden. Während die Entwicklungen der unterschiedlichen Immobiliensektoren in der Vergangenheit stärker korrelierten, sorge die Corona-Pandemie für eine stärkere Ausdifferenzierung des Immobilienmarkts, kommentiert Zaugg. So gehen jeweils mehr als 47% der Befragten davon aus, dass sich die Business-Hotellerie, Büroliegenschaften in der Peripherie und Shopping-Center auch langfristig nicht vollständig von der Krise erholen werden.

Erstmals wieder rückläufige Preisniveaus erwartet

Was die antizipierte Kaufpreisentwicklung angehe, erweise sich das Wohnsegment erneut als Fels in der Brandung. Hier erwarten die Umfrageteilnehmer abhängig von der Lage überwiegend steigende und gleichbleibende Preise. Ähnliches gilt für Logistikimmobilien. Von diesen beiden Segmenten abgesehen, prägen laut den Experten 2021 jedoch sinkende Preiserwartungen das Bild. Im Gegensatz zum Vorjahr seien von diesen Erwartungen allerdings nicht nur Immobilien in der Peripherie betroffen. Vor allem die Business-Hotellerie sehe sich mit negativen Entwicklungsaussichten, Insolvenzrisiken und damit fallenden Preisen konfrontiert.

Allerdings ist nach Ansicht der Befragten auch bei Detailhandelsflächen und sogar bei Büroimmobilien ausserhalb der "1-a-Lagen" mit einer negativen Preiskorrektur zu rechnen. Dieses Bild widerspiegelt sich auch beim Investmentfokus der Befragten, von denen 73% Wohnimmobilieninvestments stark präferieren, gefolgt von Logistik- (32%), Gesundheits- (31%), Büro- (13%) und Hotelimmobilien (6%). Wie schon im Vorjahr ist der Detailhandel weit abgeschlagen – hier sieht fast keiner der befragten Investoren einen starken Fokus seiner Anlagestrategie (1%).

Digitalisierung in den Unternehmen immer wichtiger

Die Digitalisierung gilt nach wie vor als äusserst signifikanter Trend und wird mit 87 Prozent im Vergleich zum vergangenen Jahr (82%) gar als noch zentraler wahrgenommen. Ebenfalls stimmt die grosse Mehrheit der Befragten (95%) der Aussage zu, dass die Digitalisierung einen immer höheren Stellenwert im Unternehmen einnimmt. "Die Digitalisierung hat durch die Auswirkungen der Pandemie nochmals zusätzlichen Schub erhalten. Wenn grosse Teile der Mitarbeitenden im Homeoffice arbeiten, ist die Belastbarkeit digitaler Prozesse schlicht überlebensnotwendig. Die Digitalisierung wird aber auch die zukünftige Büronutzung sowie den Flächenbedarf stark beeinflussen", sagt Zaugg. Aber auch die Bedeutung von durch die digitale Transformation realisierbaren Effizienzgewinnen wächst: Waren es im Vorjahr noch 80% der Befragten, so erwarten dies 2021 bereits 91%. Eine wichtige Rolle für die unternehmensübergreifende Digitalisierung spielen weiterhin auch Datenstandards – 91% der Umfrageteilnehmer erachten sie als Grundlage.

Digitalisierung und demografischer Wandel als relevanteste Megatrends

Nach der Digitalisierung betrachten die Befragten den demografischen Wandel als relevantesten Megatrend für den Immobilien-Investmentmarkt in den kommenden fünf bis zehn Jahren (87%), gefolgt vom Klimawandel (83%), der gegenüber dem Vorjahr (67%) weiter an Bedeutung gewinnt. Eher eine untergeordnete Bedeutung werden der Zinsentwicklung (69%), politischen Unsicherheiten (53%) und der Globalisierung der Investmentströme (39%) beigemessen. Eine weitere, künftige Pandemie und damit einhergehende Einflüsse auf den Schweizer Immobilienmarkt schliessen 37% der befragten Investoren nicht aus.