Raiffeisen-Studie: Mieten dürften 2024 deutlich steigen

Nach der Erhöhung des Referenzzinssatzes per Juni ist mit dem Anstieg der Mieten noch lange nicht Schluss. Das "Feuer im Dach im Mietwohnungsmarkt" hat laut Raiffeisen erst zu brennen begonnen. Beim Eigenheimmarkt sieht es Raiffeisen gleich wie tags zuvor die UBS: Eine deutliche Preiskorrektur sei wenig wahrscheinlich.

Die nächsten Erhöhungen des Referenzzinssatzes seien bereits in Sicht. "Im Dezember dürfte der Referenzzinssatz auf 1,75 Prozent steigen", prognostiziert Raiffeisen in ihrer Studie 'Immobilien Schweiz – 3Q 2023'. Der Mehrheit der Schweizer Mieterinnen und Mieter drohe daher eine weitere Mieterhöhung per 1. April 2024. Sogar eine dritte Erhöhung bis Ende 2024 sei bereits absehbar.

Zudem dürfen Vermieter mit der Erhöhung des Referenzzinssatzes häufig auch die aufgelaufene Teuerung geltend machen, so dass die Mieten damit stärker als die pro Referenzzinssatzschritt vorgesehenen 3 Prozent steigen würden, fährt Raiffeisen fort.

"Die offiziell gemessene Mietpreisteuerung dürfte nächstes Jahr daher zwischenzeitlich auf 8 Prozent klettern", warnen ihre Immobilien-Experten. Hinzu komme, dass die höheren Mieten mehrheitlich problemlos durchzusetzen seien, weil der Mietwohnungsmarkt zunehmend austrockne.

Wohnbauförderung umstritten

Eine Lösung des Problems sei nicht wirklich in Sicht. Zwar werde nun der Ruf nach einer verstärkten Förderung des gemeinnützigen Wohnbaus wieder lauter. Dieser sei aber ein umstrittenes Instrument, um ein Ausufern der Mietpreise zu verhindern, schreiben die Experten.

Denn neben den positiven Aspekten von Wohnbaugenossenschaften gehe der gemeinnützige Wohnbau auch mit "erheblichen" Mitnahmeeffekten einher. Rund die Hälfte der Bewohner von Genossenschaftswohnungen verfüge nämlich über ein so hohes Einkommen, dass sie auf die Förderung gar nicht angewiesen seien, erklärt Raiffeisen-Chefökonom Fredy Hasenmaile.

Kein grosser Preisdruck bei Eigenheimen zu erwarten

Die Studie behandelt auch den Eigenheimmarkt. Die Preise für Eigenheime kennen trotz Zinswende und rückläufiger Nachfrage weiterhin nur eine Richtung – nach oben, halten die Autoren fest, fügen jedoch hinzu, dass sich dies bald ändern könnte. Nach 20 fetten Jahren sei ab nächstem Jahr mit leichten Preisrückgängen zu rechnen. "Grössere Preiskorrekturen bleiben aber unwahrscheinlich", schränkt Raiffeisen ein.

Das deckt sich mit der Aussage der UBS am Tag davor. Im Kommentar zum vierteljährlich publizierten 'UBS Swiss Real Estate Bubble Index' schreibt die Grossbank, eine gesamthaft tiefe und weiter abnehmende Neubautätigkeit am Eigenheimmarkt machten "eine deutliche Preiskorrektur in der nahen Zukunft unwahrscheinlich."

Raiffeisen zufolge sind zuletzt die Preise für Wohneigentum auf Jahresbasis immer noch um über 5 Prozent gestiegen. Dabei müsste "gemäss Lehrbuch" die Zinswende Druck aufs Preisniveau ausüben. Die Käufer würden zwar mehr Verhandlungsmacht gewinnen, aber die Verkäufer fänden meist noch Abnehmer und hätten daher ihre Preisvorstellungen bisher kaum angepasst.

Wohneigentumsmarkt bekannt für lange Reaktionszeit

Dies könnte sich jetzt aber ändern, so Raiffeisen. Die Zahl der Transkationen gehe zurück, was bedeute, dass die Preisvorstellungen häufiger auseinander gingen. Zudem steige die Zahl von beendeten Ausschreibungen auf den Immobilienportalen, was heissen könnte, dass immer mehr Verkäufer keine Gegenpartei gefunden hätten und daher ihr Angebot vom Markt nehmen würden.

Der Preisdruck sei daher nur aufgeschoben, aber nicht aufgehoben, urteilt Raiffeisen. Der Wohneigentumsmarkt sei bekannt für seine langen Anpassungsprozesse. "Wir erwarten folglich, dass die Preise für Wohneigentum ab 2024 eine gewisse Korrektur erfahren werden", folgert die Bank. Kein Crash, aber ein Preisrückgang.