Pandemie beflügelt Zweitwohnungsmarkt

Die pandemiebedingten Veränderungen unserer Lebens- und Arbeitsgewohnheiten hinterlassen deutliche Spuren am Schweizer Immobilienmarkt. Laut Credit Suisse verlagert sich die Nachfrage hin zu weniger zentralen Standorten und grösseren Wohnungen. Das Interesse an Wohneigentum ist gross und Ferienwohnungen erfahren einen fulminanten Preisschub.

Die Anzeichen mehren sich, dass die Covid-19-Pandemie die räumliche Entwicklung der Schweiz nachhaltig prägt. Die Aufweichung der Trennung zwischen Wohn- und Arbeitsort regt zu einer Neubeurteilung der Wohnsituation an, verändert die Prioritäten und vergrössert den Suchradius von Wohnungssuchenden, stellt die Credit Suisse in ihrer aktuellen Studie zum Schweizer Immobilienmarkt fest.

Demnach bestätigen verschiedene Immobilienmarktindikatoren wie Suchabonnemente, Leerstände und Insertionszeiten eine Nachfrageverlagerung hin zu weniger zentralen Standorten und grösseren Wohnungen. Namentlich die Städte verlieren aufgrund veränderter Gewohnheiten an Anziehungskraft. Nach 2020 verzeichneten die Grossstädte 2021 erneut ein Nullwachstum bei der Bevölkerung. Zwar profitieren die Zentren nach wie vor von der internationalen Zuwanderung, doch die Binnenabwanderung aus den Zentren akzentuiert sich. Diese hat sich bereits im Jahr 2020 gegenüber dem Niveau der Vorjahre in etwa verdoppelt und letztes Jahr nochmals zugelegt, kommentieren die Immobilienexperten der Credit Suisse die Entwicklung.

Wie weiter aus der Studie hervorgeht, profitieren von der höheren Binnenabwanderung aus den fünf Schweizer Grossstädten in erster Linie die Agglomerationsgemeinden der Gross- und Mittelzentren sowie ländliche Gemeinden im Einzugsgebiet der Agglomerationen. Infolge dieser Entwicklung dürfte die Kluft zwischen Stadt und Land auf dem Immobilienmarkt künftig etwas kleiner werden. Ob sich daraus bereits das Ende des Urbanisierungstrends ableiten lässt, wagen die Immobilienökonomen der Credit Suisse indessen zu bezweifeln. Der Urbanisierungstrend dürfte jedoch längerfristig gebremst werden, was eine willkommene Entspannung in den Grosszentren ermöglicht.

Hoher Preisdruck im Eigenheimmarkt

Wohneigentum steht weiterhin hoch im Kurs. Die Nachfrage scheint sich gemäss der Studie dauerhaft auf einem höheren Niveau als vor der Pandemie einzupendeln. Gesucht werden insbesondere mittlere und grosse Eigentumsobjekte. Neben den tiefen Hypothekarzinsen beflügeln auch der Homeoffice-Trend sowie die Negativzinsen den Kauf von Wohneigentum.

Von der Angebotsseite kommt derweil keine Entlastung: Der Markt bleibt ausserordentlich ausgetrocknet, da der Neubau von Wohneigentum seinen Sinkflug fortsetzt und mittlerweile nur noch ein Schatten seiner selbst ist. Einzig bei den Einfamilienhäusern dürfte in den nächsten Quartalen etwas mehr gebaut werden.

Die Angebotsziffern, die seit Ende 2019 bei Wohneigentum um rund einen Drittel gefallen sind, machen das knappe Angebot sichtbar. Die Leerstände dürften folglich auch im laufenden Jahr weiter abnehmen, und das Preiswachstum, das auf ein 10-Jahreshoch geklettert ist, dürfte sich fortsetzen, erwarten die CS-Ökonomen: "Die starken Preisanstiege machen Wohneigentum zu einem unerreichbaren Luxusgut für immer mehr Haushalte, obwohl Kaufen nach wie vor günstiger wäre als Mieten. Der Anteil der für einen Haushalt mit mittlerem Einkommen noch tragbaren Eigentumsobjekte ist folglich innert Jahresfrist von 34% auf 31% aller auf Onlineportalen ausgeschriebenen Objekte gesunken. Da die Tragbarkeit in immer mehr Regionen zum Problem wird, suchen die Haushalte noch stärker als zuvor in peripheren Regionen nach Wohneigentum."

Die Pandemie hat den Zweitwohnungsmarkt wachgeküsst

Auf dem Zweitwohnungsmarkt zeichnet sich nach Jahren stagnierender beziehungsweise rückläufiger Preise derzeit ein fulminanter Preisschub ab. Dieser wird getrieben von der merklich höheren Nachfrage nach Ferienwohnungen. In den letzten beiden Jahren haben viele Schweizer die Schönheiten der hiesigen Feriendestinationen (wieder-)entdeckt. Der Erwerb einer eigenen Ferienwohnung wird zudem von Homeoffice-Arbeitsmodellen beflügelt, die sich gut mit Zweitwohnungen kombinieren lassen, sowie vom Druck der Negativzinsen auf Sparguthaben, fühen die Experten weiter aus.

Dem starken Nachfrageanstieg seit Beginn der Corona-Krise steht derweil ein deutlich gesunkenes Angebot gegenüber – eine Spätfolge der Annahme der Zweitwohnungsinitiative. Das online ausgeschriebene Wohnungsangebot in touristischen Gemeinden hat sich seit 2018/2019 beinahe halbiert. Die fehlende Neubautätigkeit dürfte den Zweitwohnungsmarkt auch in den kommenden Jahren prägen. Eine zunehmende Verknappung sei daher vorprogrammiert. Die Immobilienökonomen der Credit Suisse gehen von einem anhaltend hohen Interesse an Zweitwohnungen aus und rechnen daher mit weiterhin kräftig steigenden Preisen, die das schweizweite Wachstum der Wohneigentumspreise überflügeln dürften.

Der Mietwohnungsmarkt kriegt die Kurve

Dank einer anhaltend starken Nettozuwanderung und einer kräftigen Konjunkturerholung dürften Vermieter auch 2022 von einer regen Nachfrage profitieren. In der Vergangenheit konzentrierte sich die Zuwanderung aus dem Ausland stark auf die Grosszentren und deren Agglomerationsgemeinden. Neuerdings zeigt sich laut den Experten indessen bei den internationalen Wanderungsströmen eine ähnliche Tendenz wie bei den Binnenwanderungen. Zwar bleiben die Zentren das Hauptziel der Zuzüger, jedoch verteilen sich diese etwas gleichmässiger über das Land.

Zur robusten Nachfrage tragen auch Seniorenhaushalte bei, die länger in ihren Wohnungen verbleiben und den Eintritt in ein Alters- oder Pflegeheim möglichst lange hinausschieben. Angebotsseitig ist die Projektierung neuer Mietwohnungen seit Jahren rückläufig. "Offensichtlich beginnt sich die revidierte Raumplanung in einem wachsenden Mangel an Bauland niederzuschlagen, da die Verdichtung nicht wunschgemäss die geringere Einzonung von Bauland kompensieren kann. Die sinkende Bautätigkeit und eine von Covid-19-Effekten gestärkte Nachfrage leiteten 2021 eine Trendwende auf dem Mietwohnungsmarkt ein, die sich in sinkenden Leerständen und kürzeren Vermarktungszeiten äussert", so die Immobilienökonomen der Credit Suisse. Sie rechnen mit einem fortgesetzten Abbau der Leerstände und einem künftig stärkeren Mietpreisdruck nach oben, solange die Verdichtungsproblematik nicht politisch gelöst wird.