Immobilienpreise in der Zürcher «See»-Region unter Druck

Der Zürcher Wohneigentumsindex ist erstmals seit 2017 (leicht) negativ: Im dritten Quartal sind die Eigenheimpreise zum Vorquartal um 0,1 Prozent gesunken. In der «See»-Region Stadt Zürich und Zürcher Seegemeinden gingen sie um 1,8 Prozent zurück. Die ZKB stellt in ihrem Immobilienbarometer zudem Berechnungen zum Eigenmietwert an.

Der bruchteilige Rückgang des Zürcher Wohneigentumsindex ist der Entwicklung der attraktiven «See»-Region geschuldet, wie die Zürcher Kantonalbank (ZKB) in ihrem vierteljährlichen Immobilienmonitor darlegt. In der Stadt Zürich und den Zürcher Seegemeinden sind die Eigenheimpreise um durchschnittlich 1,8% gesunken.

Auf einen starken Preisrückgang könnten Eigenheimkäufer insgesamt jedoch nicht hoffen. Die Angebotssituation bleibe knapp und schränke den Verhandlungsspielraum bei attraktiven Objekten ein, hält die ZKB fest. Im Vergleich zum Stand vom Vorjahr ist der Index noch immer 2,5 Prozent höher.

Das Niveau sei weiterhin robust. «Auch nach dem ersten negativen Vorzeichen seit 2017 ist der Zürcher Eigenheimmarkt weit davon entfernt, dass die Preise breitflächig sinken», schreibt die Bank. Gestützt werde der Markt nicht zuletzt durch die Knappheit an Mietwohnungen. Diese werde sich in den nächsten Jahren weiter akzentuieren (vgl. Tabelle).

Deutlich abgenommen hat dagegen die Liquidität am Eigenheimmarkt. Im dritten Quartal gingen die Transaktionen im Kanton Zürich gegenüber dem Vorjahresquartal beim Stockwerkeigentum um 18 und bei den Einfamilienhäusern um 22 Prozent zurück.

Gleichzeitig werden auf den grossen Immobilienplattformen etwas mehr Eigenheime inseriert. Im heutigen Zinsumfeld findet nicht mehr jedes Objekt so rasch einen Käufer. «Je länger die Vermarktung andauert, umso wahrscheinlicher werden Einbussen bei den Preisvorstellungen der Verkäufer», kommentiert die ZKB

Abschaffung des Eigenmietwerts?

Im ihrem jüngsten vierteljährlichen Immobilienbarometer kommt ein weiteres Thema zur Sprache: Der Eigenmietwert. Die Bank geht der Frage nach, welche Konsequenzen eine Abschaffung auf den Immobilienmarkt hätte und ob Wohneigentum ohne den Eigenmietwert – 1934 per Notrecht zur Gesundung des Bundeshaushalts eingeführt und 1958 ins reguläre Recht übernommen – noch begehrter wäre?

Für Neukäufer sei der Eigenmietwert im gegenwärtigen Zinsumfeld besser als sein Ruf, argumentiert die Bank. Das zeige eine einfache Rechnung:

Der typische Käufer von Stockwerkeigentum im Kanton Zürich habe mit einer Belehnung von 75 Prozent, einer fünfjährigen-Hypothek sowie einer Wohnung für 1,2 Mio. Franken im heutigen Regime einen finanziellen Vorteil – die Abzugsmöglichkeiten von Zins und Unterhalt würden den Eigenmietwert von 18'000 Franken um 5'760 Franken übertreffen (vgl. Tabelle am Schluss des Artikels).

Mit dem angedachten Entfall des Eigenmietwerts können keine Unterhaltskosten abgezogen werden, Ersterwerberpaare dürften jedoch im ersten Jahr maximal 10'000 Franken Zinsaufwand verrechnen. Damit wären diese anfangs leicht bessergestellt.

Einfluss auf Angebot und Nachfrage wäre gering

Bei anderen Käufern wäre die finanzielle Rechnung nach der Reform aber zu deren Ungunsten, so die Bank. Der Wegfall des Eigenmietwerts werde der Nachfrage keinen Schub verleihen.

Altbesitzer dürften der Abschaffung des Eigenmietwertes eher entgegenfiebern. Würde die Besteuerung heute wegfallen, würde ihr steuerbares Einkommen um rund 8'100 Franken sinken. Dies bei einer durchschnittlichen Wohnung und einer mittleren Belehnung von 33 Prozent.

Bei Vermögenserträgen wäre die finanzielle Rechnung für ältere Immobilienbesitzer noch attraktiver. Die Freude der älteren Immobilienbesitzer am Wegfall des Eigenmietwertes wäre folglich gross. Doch werden sie deshalb seltener verkaufen? Wohl kaum, meint die ZKB. Der finanzielle Nachteil durch die Besteuerung des Eigenmietwerts während der Negativzinsen habe nicht zu mehr Veräusserungen geführt. «Familiäre und emotionale Faktoren sind bei diesem Entscheid wichtiger als Kalkulationen mit einem Taschenrechner», folgert die Bank.