26.11.2024, 14:35 Uhr
Die Grossbank UBS will ihr derzeitiges Wertpapier-Joint-Venture in China vollständig übernehmen. Der Prozess, die Beteiligung an «UBS Securities» auf 100 Prozent zu erhöhen, sei im Gange, hiess es auf Anfrage der...
Globale Immobilienaktienmärkte gewinnen an Schwung
Die
globalen Immobilienaktien gewinnen weiterhin an Dynamik und könnten in den
nächsten zwölf Monaten eine Performance von rund 10% erzielen. Dies meint der weltweit
anerkannte Propertyspezialist von Henderson Global Investors, Patrick Sumner.
Real Estate-Experte von Henderson Global Investors, an einer Präsentation in
Zürich von "Silberstreifen über den globalen Propertymärkten". Damit lag er
richtig, wie sich an seinem kürzlichen Auftritt in Zürich zeigte: Die Erholung
der Liegenschaftenmärkte hat sich, wenn auch verlangsamt, fortgesetzt. Die
Kapitalisierung des globalen Liegenschaftenindexes für die entwickelten
Regionen, der FTSE EPRA/NAREIT, kletterte in dieser Zeitperiode um weitere 20%
auf gut 680 Mrd. Dollar. Die Benchmark hat zwar das Höchst von Ende 2006 noch
lange nicht erreicht. Doch im Zehnjahresvergleich erzielte die Anlageklasse
eine Performance von mehr als 100%. Demgegenüber avancierten Staatsanleihen um
rund 75%, Weltaktien lagen sogar leicht im Minus.
US-Märkte
abgebremst
US-Immobilienaktien zeigten in den letzten
zehn Jahren die beste Performance, gefolgt von Europa sowie Asien. Auch im laufenden
Jahr erwiesen sich US-Reits als Starperformer. Sumner wäre nicht überrascht,
wenn dies auch im weiteren Jahresverlauf zutrifft. So scheint sich die
US-Wirtschaft schneller als erwartet zu erholen, aber nicht so schnell, dass
der Zinsdruck steigt. Dennoch ist Vorsicht angebracht: Die Börsenbewertungen
von US-Reits weisen gegenüber ihren Net Asset Values (NAV) einen Aufschlag von
5 bis 10% auf, was Sumner allerdings als fair bezeichnet. Die NAVs erholen sich
zwar zusehends von den tiefen Niveaus, die Mieten sind aber gesamthaft gesehen
immer noch niedrig. Ein besonderes Problem sieht Sumner in der
US-Immobilienverschuldung von 3,5 Billionen Dollar, die in den nächsten 15
Jahren refinanziert werden muss. "Dies wird das US-Finanzsystem vor grosse
Herausforderungen stellen, kann aber von gut fundierten Unternehmen auch als
Chance für Akquisitionen wahrgenommen werden", meint Sumner optimistisch.
Europäische Immobilienaktien dürften laut
Sumner noch hinterherhinken. Auf dem Kontinent schwächt sich das
Wirtschaftswachstum ab, bleibt aber deutlich positiv. Die Börsenbewertungen
liegen nach wie vor unter den NAVs. Doch die Nachfrage der Mieter bleibe
vorderhand schwach. Nur zentrale Bürolagen in London sowie gut laufende
Shoppingcenters seien zurzeit heiss begehrt. Sumner favorisiert
Immobilienaktien, die in London, Frankreich, Holland und Schweden kotiert sind.
Erwartet werden in Kontinentaleuropa Dividendenrenditen von knapp 5,5%. und in
England eine solche von gegen 4,5%. "Die Dividende ist ein wichtiger
Bestandteil der Gesamtrendite, trug sie doch in den vergangenen 20 Jahren rund
zwei Drittel dazu bei", betont Sumner. In den USA wird eine Dividende von
ebenfalls 4,5% prognostiziert.
Tiefe
Dividenden und hohes Wachstum in Asien
In Asien liegen die erwarteten
Dividendenrenditen zwar mit 2 bis 3% im tieferen Bereich, dafür glänzt die
Region mit den besten Wachstumschancen. China sah sich sogar gezwungen, die
überhitzten Wohnmärkte abzukühlen, was die dortigen Chancen limitiert. In Hongkong
und Singapur hellt sich die Beschäftigungsfront zusehends auf, mit entsprechend
positiven Folgen für die Büro- und Wohnungsmärkte. Ähnliches gilt für
Australien, wo die Wirtschaft recht gut gestimmt ist.
"Das globale Finanzsystem funktioniert zwar
wieder, doch die fundamentale Verfassung der Immobilienmärkte befindet sich
nach wie vor ein einem frühen Stadium der zyklischen Erholung. Die
Börsenbewertungen antizipierten zuerst eine Katastrophe, dann eine Rezession
und jetzt eine langsame Normalisierung", fasst Sumner zusammen. "Ich rechne in
den nächsten Monaten mit einer Performance in der Grössenordnung von 10%",
lautet seine Prognose. Dies ist leicht unter dem langfristigen Mittel von 12%.
Gutes
Management als Schlüssel zum Erfolg
Sumner macht keine grossen Wetten auf
Regionen und Länder, sondern legt vor allem Wert auf Firmen mit gutem
Management, die es aufzuspüren gilt. Seine aktivsten Positionen mit der
höchsten Übergewichtung gegenüber der Benchmark sind denn auch über den ganzen
Erdball verstreut: Dabei handelt es sich um Keppel Land in Singapur, Kenedix
Realty in Japan, Westfield in Australien und Liberty Property Trust in den USA.
Etliche der gemiedenen oder stark untergewichteten Titel stammen aus den USA:
Darunten befinden sich Vornado, Equity Residential Properties, Simon Group
sowie Boston Properties. Die gute Performance des US-Immobilienmarktes darf
nicht darüber hinwegtäuschen, dass viele Fallen lauern. Spezialisten wie Sumner
können davor bewahren, hineinzutappen. (cl)
