Gewerbeimmobilien im Gegenwind

Gewerbeimmobilien, die drittgrösste Anlageklasse nach festverzinslichen Wertpapieren und Aktien, stehen unter Druck. Zu den aggressiven Zinsstraffungen kommt die Aussicht auf eine weitere Verschärfung der Kreditbedingungen infolge der jüngsten Spannungen bei den US-Regionalbanken, die eine wichtige Quelle für die Kreditvergabe sind, schreibt Jim Garman, Global Co-Head of Real Estate and Head EMEA Alternatives bei Goldman Sachs Asset Management.

Eigentümer von Bürogebäuden sehen sich mit strukturellen Herausforderungen konfrontiert, die durch die grundlegenden Veränderungen der Arbeitsweise seit der Pandemie verursacht werden. In den USA hat dieser Wandel zu einem stetigen Anstieg der Leerstandsquoten bei Bürogebäuden beigetragen, insbesondere in zentralen Geschäftsvierteln. Eigentümer älterer Gebäude haben es noch schwerer, Mieter zu finden.

Jenseits von Büroimmobilien sind die Aussichten für Gewerbeimmobilien besser. Industrieimmobilien wie Lagerhäuser und Logistikanlagen haben in den letzten Jahren die stärksten Mietsteigerungen im Sektor verzeichnet, obwohl sich das Wachstum des Nettobetriebseinkommens mit der Wirtschaft verlangsamen könnte. Trotz der aktuellen Herausforderungen sind weiterhin widerstandsfähige Bereiche im Gewerbeimmobiliensegment zu finden, nicht zuletzt dank seiner Vielfalt.

Zunehmender Druck

Der Druck auf den Immobilienmarkt ist durch eine Reihe von Faktoren entstanden, darunter ein starker Anstieg der Zinssätze, steigende Kosten und geringere Betriebsmargen, Druck auf die Erträge, engere Finanzierungsbedarfe und eine Flut von Schulden, die in den nächsten 18 Monaten fällig werden. Dieser Gegenwind hat die Bewertungen von Vermögenswerten unter Druck gesetzt.

Die strengen Kreditvergabestandards der letzten zwei Jahrzehnte deuten jedoch darauf hin, dass die Kreditqualität heute besser ist als in der Zeit vor der Spar- und Darlehenskrise der 1980er und 1990er Jahre und der globalen Finanzkrise von 2007-2008. Die grundsätzliche Stärke der Kreditqualität hat die Verzugsraten in Grenzen gehalten. Angesichts des starken Anstiegs der Zinssätze im vergangenen Jahr und der Verlangsamung des Wirtschaftswachstums wird jedoch davon ausgegangen, dass die tiefen Verzugsraten tendenziell steigen werden. Allerdings wird sich der Anstieg weitgehend auf den Bürosektor konzentrieren, während andere Sektoren relativ widerstandsfähig bleiben.

Die Erfahrung der letzten zwei Jahrzehnte zeigt, dass sich Verluste bei Krediten für Gewerbeimmobilien in der Regel über einen Zeitraum von mehreren Jahren einstellen. Selbst nach einer Rezession steigen die Verlustraten in der Regel erst nach fünf bis sieben Jahren wieder an. Diese Verzögerung ist auf mehrere Faktoren zurückzuführen: Erstens ist der Prozess zwischen einem Ausfall und der Verwertung der Sicherheiten in der Regel langwierig. Zweitens besteht für Kreditnehmer und Kreditgeber ein Anreiz, Kredite zu ändern und zu verlängern, wodurch die potenzielle Realisierung von Verlusten hinausgezögert wird. Und schliesslich erstrecken sich sowohl die Fälligkeiten von Krediten als auch von Immobilienleasingverträgen über mehrere Jahre. Infolgedessen ist die Wahrscheinlichkeit gering, dass ein grosser Prozentsatz der Mietverträge verlängert (oder nicht erneuert) und Kredite gleichzeitig fällig werden (oder zu höheren Zinsen refinanziert werden).

Anlagemöglichkeiten

Privatkredite

Für private Kreditinvestoren bieten die rund 1,1 Billionen US-Dollar an Krediten für Gewerbeimmobilien, die vor Ende 2024 fällig werden, unmittelbare Kapitaleinsatzmöglichkeiten. Während die Nachfrage nach Fremdkapital steigt, haben die zunehmende Volatilität und Unsicherheit das Angebot an verfügbaren Krediten von traditionellen Kreditgebern und öffentlichen Finanzierungsanbietern deutlich reduziert.

Verbriefte Kredite

Commercial Mortgage Backed Securities (CMBS) bestehen in der Regel aus einem Pool von festverzinslichen Krediten mit Laufzeiten von 5-10 Jahren, die verbrieft und auf dem Sekundärmarkt verkauft werden. Viele Kreditnehmer werden bestehende Kredite verlängern und modifizieren, um Druck zu vermeiden. Die Kreditqualität in der CMBS-Assetklasse hat sich seit der globalen Finanzkrise verbessert. Es gilt jedoch, wachsam gegenüber dem anhaltenden Druck auf die Nettobetriebseinkommen zu sein, der die Bereitschaft und Fähigkeit von Kreditnehmern zur Refinanzierung oder Verlängerung von Krediten beeinträchtigen könnte. CMBS-Transaktionsvolumina werden insgesamt gedämpft bleiben. Doch die seit der globalen Finanzkrise verbesserten Kreditstandards in Verbindung mit den Möglichkeiten zur Kreditanpassung werden dazu beitragen, die Auswirkungen auf den breiteren Markt über den strukturell herausgeforderten Bürosektor hinaus einzudämmen.

Unternehmenskredite

Banken gehören zu den grössten Inhabern von US-Wohnimmobilienkrediten, und die Anleger sind verständlicherweise auf mögliche Verluste bei Wohnimmobilienkrediten aufmerksam geworden, insbesondere bei regionalen Banken. Auch wenn einige Regionalbanken von Verlusten bei Krediten für Gewerbeimmobilien, insbesondere im Bürosektor, betroffen sein könnten, glauben wir, dass das Risiko weit verbreiteter Verluste durch relativ gesunde Fundamentaldaten bei anderen Gewerbeimmobilientypen und starke Kapitalpositionen bei grösseren Banken begrenzt wird. Ausserdem beruhigt die Tatsache, dass alle Banken Zugang zu den Finanzierungsfazilitäten der Fed haben, deren Inanspruchnahme in letzter Zeit nachgelassen hat.

Real Estate Investment Trusts (REITs)

Die Marktverwerfungen haben die Streuung der Renditen über die verschiedenen Immobilienarten hinweg verstärkt, wobei öffentliche REITs mit historischen Abschlägen gegenüber den Bewertungen auf dem privaten Markt gehandelt werden. Auch wenn die vollen Auswirkungen des US-Bankenstresses auf den Immobiliensektor noch ungewiss sind, gibt es weiterhin einige isolierte Bereiche, in denen sich Anlegern die Möglichkeit bietet, sich in REIT-Sektoren zu engagieren, in denen die Fundamentaldaten weiterhin stark sind, die langfristigen Trends günstig sind und die bestehenden Bewertungsabschläge attraktive Einstiegspunkte darstellen.

Es ist davon auszugehen, dass sich die starke Nachfrage nach Industrieimmobilien fortsetzen wird. Nicht alle börsennotierten REIT-Sektoren werden von den zunehmenden säkularen Nachfragefaktoren profitieren. REITs, die Standard-Büroimmobilien besitzen, werden im Vergleich zu anderen Sektoren stärker vom säkularen Nachfragerückgang aufgrund von Störungstrends und Gegenwind bei der Refinanzierung betroffen sein.

Kreditvergabe durch Nicht-Banken

Seit fast zwei Jahrzehnten übersteigt die Kreditvergabe an US-Unternehmen durch bankfremde Kreditgeber wie Hedgefonds, Pensionsfonds und Versicherungsgesellschaften die Kreditvergabe durch Banken. In Anbetracht der zunehmenden Abhängigkeit von Nicht-Bank-Kreditgebern müssen die möglichen Auswirkungen berücksichtigt werden, wenn diese neben Banken ihre Kreditvergabestandards verschärfen. Verluste bei diesen Krediten könnten im Verhältnis zum Kapital beträchtlich sein und die Versicherer dazu veranlassen, ihre Investitionen an anderer Stelle zu reduzieren.

Der Gegenwind für den Gewerbeimmobilienmarkt nimmt zu. Das schwierige Umfeld wird auch im kommenden Jahr anhalten, wobei der grösste Druck auf dem Bürosektor lasten dürfte. Anleger sollten sich jedoch bewusst sein, dass Gewerbeimmobilien eine vielfältige Anlageklasse bleiben. Nicht alle Immobilien sind gleich, und einige Segmente sind besser in der Lage, sich in einem schwierigen Umfeld zurechtzufinden als andere. Um ihre Portfolios zu schützen und Chancen zu nutzen, ist es für Investoren entscheidend, die kurzfristigen Risiken zu beobachten und die Bereiche zu identifizieren, in denen sie sich als widerstandsfähig erweisen.

Dies ist ein Auszug aus einem ausführlichen Beitrag. Den vollständigen Artikel lesen Sie hier: www.gsam.com