Warenhäuser in Immobilienfonds: Urbane Versorgungsinfrastruktur mit unterschätztem Wertpotenzial

Der Schweizer Markt für Geschäftsimmobilien zeigt sich weiterhin robust. Weder der Onlinehandel noch eine breite Homeoffice-Nutzung haben die Nachfrage nach hochwertigen Retail- oder Büroflächen spürbar geschwächt. Stattdessen konzentriert sie sich zunehmend auf zentral gelegene, gut erschlossene Standorte mit hoher Frequenz und Nutzungsqualität.

In den Innenstädten der grossen Schweizer Zentren liegt die Angebotsquote bei lediglich rund 3,5 Prozent, während sie in peripheren Lagen neun Prozent oder mehr erreicht. Auch die Mietpreisentwicklung unterstreicht die Resilienz zentraler Bürolagen: In Zürich sind die Angebotsmieten seit 2012 um rund 24 Prozent gestiegen. Im Retailbereich bestätigen Rekordfrequenzen – etwa an der Zürcher Bahnhofstrasse – die hohe Marktstabilität.

Die Schlussfolgerung ist klar: Toplagen bleiben knapp – Wert entsteht zunehmend durch aktives Repositionieren und intelligente Nutzungsmischungen, nicht durch passives Halten bestehender Konzepte.

Warenhäuser an zentralen Orten mit hoher Grundfrequenz

Die breit gefächerte Nutzung von Geschäftsimmobilien trägt zu einer hohen Stabilität des Gesamtmarkts bei. Innerhalb dieses umfangreichen Spektrums rückt der Retailbereich verstärkt in den Fokus. Betrachtet man Retail im Detail, stechen vor allem jene Formate hervor, die grossflächige, urbane Flächen bündeln und mehrere Nutzungswelten miteinander verbinden – Formate wie Warenhäuser. Das Warenhaussegment ist ein Spezialformat innerhalb der Retailimmobilien und unterscheidet sich von klassischen Fachmarkt‑ oder Shoppingcenterflächen.

Warenhausflächen lassen sich flexibel für hybride, stark nachgefragte Nutzungen wie Retail, Services, Gesundheitsangebote oder Gastronomie einsetzen. Im Portfolio eines Immobilienfonds ergeben sich dadurch Chancen, aber auch steuerbare Risiken – die in Form von Neupositionierungen, Flächenteilungen, vertikalen Nutzungskonzepten oder Mietstrukturierungen gemanagt werden können.

Strukturelle Bereinigung und Rückkehr zur Stabilität

Der Schweizer Warenhausmarkt hat sich in den vergangenen Jahren verändert. Er durchlief eine Phase struktureller Anpassungen. Zwischen 2013 und 2023 ging die Zahl der Vollzeitstellen in Warenhäusern um 36 Prozent zurück, was einem Verlust von rund 4'000 Arbeitsplätzen entspricht[1]. Gleichzeitig sank die Zahl der Filialen von 119 auf 71, begleitet von rückläufigen Umsätzen. Dies führte zu einer Marktbereinigung, von der vor allem die verbliebenen grossen Anbieter profitieren.

Jüngste Analysen zeichnen ein positives Bild: Die Talsohle wurde durchschritten, die notwendige Bereinigung ist weitgehend abgeschlossen und die Umsätze stabilisieren sich. Diese Entwicklung steht für eine gesunde Konsolidierung des Marktes. Besonders profitieren davon alltagsorientierte Warenhausformate mit einer breiten Grundversorgung, regionaler Verankerung sowie integrierten Lebensmittel- oder Serviceangeboten.

Warenhäuser als Urban‑Retail‑Plattformen

Die Marktentwicklung verläuft aber nicht für alle Formate gleich. Herausfordernd ist die Situation für höherpreisige Warenhäuser mit Fokus auf Premium‑Fashion, Schmuck oder margenstarke Beautyprodukte. Diese Kategorien sind stark online substituierbar und reagieren sensibel auf konjunkturelle und touristische Schwankungen.

Demgegenüber zeigt sich das mittlere Preissegment resilient. Warenhäuser, die auf ein breites, alltagsorientiertes Sortiment setzen, profitieren von einer stabilen Kundenbasis und einer starken lokalen Verankerung. Zunehmend entwickeln sie sich zu multifunktionalen Urban‑Retail‑Plattformen, die Alltagswaren, Haushaltsbedarf, Beauty, Gesundheit, Gastronomie und Non‑Food‑Sortimente miteinander verknüpfen. Diese Vielfalt stabilisiert die Besucherfrequenz und verringert zugleich die Abhängigkeit von einzelnen Warengruppen.

Robuste Cashflows durch alltagsorientierte Nutzungskonzepte

Ein zentraler Stabilitätsfaktor hybrider Warenhausmodelle liegt in ihrer Alltagsorientierung. Kategorien wie Haushalt, Körperpflege, Papeterie oder gesundheitsnahe Produkte werden weiterhin überwiegend stationär nachgefragt. Besonders stark wirkt dieser Effekt bei Formaten mit integriertem Lebensmittelanteil: Lebensmittelkäufe erfolgen nach wie vor im stationären Handel. Hinzu kommt die Bedeutung des Standorts: Warenhäuser, die in die Alltagswege der Kundschaft eingebettet sind, profitieren von einem hohen Besuchsaufkommen. Es entstehen sowohl geplante als auch spontane Kopplungs‑ und Anlasskäufe.

Implikationen für Portfoliokonzepte und Standortstrategien

Diese Entwicklungen zeigen, dass das Warenhausmodell in der Schweiz keineswegs an Relevanz verliert – im Gegenteil: Es hat seine Rolle neu definiert. Erfolgreich sind Formate, die Alltagsrelevanz, Lagequalität, Sortimentstiefe und Anpassungsfähigkeit miteinander verbinden. Gut positionierte Warenhausflächen, insbesondere im mittleren Preissegment und mit integriertem Lebensmittelangebot, generieren robuste Cashflows. Zugleich übernehmen sie in Innenstädten eine stabilisierende Funktion im Nutzungsmix. Sie entwickeln sich zunehmend zu zentralen Bausteinen der urbanen Grundversorgung.

Diese Überlegungen flossen in die Gestaltung des neuen Fonds Swiss Life REF (CH) ESG Diversified Commercial Switzerland (ISIN: CH1522278584) ein: Der Fonds investiert breit diversifiziert in Schweizer Geschäftsimmobilien, insbesondere in zentral gelegene Warenhaus- und alltagsorientierte Retailflächen.

——————————————————

¹ Quelle: CBRE baiserend auf bfs Zahlen.

^{Haftungsausschluss}

^{Die vorliegende Publikation enthält Werbung. Dieses Dokument wurde mit grösstmöglicher Sorgfalt und nach bestem Wissen und Gewissen erstellt. Es bietet jedoch keine Gewähr für den Inhalt und die Vollständigkeit und keine Haftung für Verluste, die aus der Nutzung dieser Informationen entstehen. Dieses Dokument kann «zukunftsgerichtete Aussagen» enthalten, welche unsere Einschätzung und unsere Erwartungen zu einem bestimmten Zeitpunkt ausdrücken, dabei können verschiedene Risiken, Unsicherheiten und andere Einflussfaktoren dazu führen, dass die tatsächlichen Entwicklungen und Resultate sich von unseren Erwartungen deutlich unterscheiden. Die hierin enthaltenen Informationen dienen ausschliesslich zu Informationszwecken und sind nicht als Vertragsdokument oder als Anlageberatung zu verstehen. Vor einer Zeichnung sollten sich die Anleger die detaillierten Informationen über den betreffenden Fonds in den jeweiligen regulatorischen Unterlagen (wie Prospekt, Fondsvertrag, PRIIPs KID und neueste Jahres- / Halbjahresberichte), die als alleinige Rechtsgrundlage für den Kauf von Fondsanteilen gelten, beschaffen und sie sorgfältig lesen. Sie sind kostenlos in gedruckter oderelektronischer Form bei der Fondsleitung, Swiss Life Asset Management AG, General-Guisan-Quai 40, 8002Zürich oder auf www.swisslife-am.com erhältlich. Erträge und Wert von Fondsanteilen können sinken oder steigen und ein Totalverlust des in den Anteilen angelegten Kapitals ist nichtauszuschliessen. Für die Prognose zukünftiger Wert- und Preisentwicklungen sind historische Wertentwicklungen keine ausreichende Basis. Die in der Vergangenheit erzielte Wertentwicklung ist kein Indikator für laufende oder zukünftige Wertentwicklungen. Sie stellt in keiner Weise eine Garantie für die zukünftige Wertentwicklung oder das Kapital dar. In der Wertentwicklung sind sämtliche auf Fondsebene entstehenden Kommissionen und Kosten berücksichtigt (z. B. Verwaltungsgebühr). Auf Kundenebene entstandene Kosten werden in der Wertentwicklung nicht berücksichtigt (Ausgabe- und Rücknahmekosten und -kommissionen, Depotgebühren usw.). Sowohl die Swiss Life AG als auch die übrigen Mitglieder der Swiss Life-Gruppe sind zu Positionen in diesem Fonds sowie zu deren Kauf bzw. Verkauf berechtigt.}