Wohneigentum in der Schweiz kaum mehr bezahlbar

Durch die hohen Wohnungspreise verfügen nur noch 10% der Mieterhaushalte über die notwendigen Ressourcen, um sich Wohneigentum leisten zu können. Eine Senkung des kalkulatorischen Zinssatzes zur Erhöhung der Wohneigentumsquote wäre jedoch verfehlt, meint die Zürcher Kantonalbank.

Während sich die Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser seit der Jahrtausendwende beinahe verdoppelt haben, sind die Hypothekarzinsen auf einen historischen Tiefpunkt gesunken. Mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 4% bis 5% erfüllen heutzutage nur noch 20% aller Schweizer Mieterhaushalte die Tragbarkeitsbedingungen – vor 20 Jahren waren es noch knapp 50%. Dies schreibt die Zürcher Kantonalbank (ZKB) in der Medienmitteilung zur neusten Ausgabe von "Immobilien aktuell". Unter Einbezug der Eigenkapitalanforderungen können sich aufgrund der hohen Preise insgesamt nur noch 10% der Mieterhaushalte Wohneigentum leisten.

Eine Senkung des kalkulatorischen Zinssatzes zur Erhöhung der Wohneigentumsquote wäre jedoch nicht die Lösung. Sie hätte keinen wesentlichen Einfluss auf die Wohneigentumsquote, sondern vor allem eine deutliche Preissteigerung zur Folge, wie das Immobilien Research der ZKB auf Basis von Einkommens- und Vermögensdaten analysiert hat. Würde der kalkulatorische Zinssatz auf 3% sinken, hätte dies einen deutlichen Anstieg der Eigenheimpreise zur Folge. "Konkret würde die Senkung des kalkulatorischen Zinssatzes schweizweit eine zusätzliche Nachfrage von 50'000 bis 90'000 Wohneinheiten nach sich ziehen", sagt Ursina Kubli, Leiterin Immobilien Research bei der ZKB. Zum Vergleich: Im Jahr 2018 wurden schweizweit rund 22'000 Eigenheime erstellt. Die zusätzliche Nachfrage entspräche also zwei bis vier Jahresproduktionen. Da sich die Zusatznachfrage nicht unmittelbar durch ein höheres Angebot abdecken liesse, würden die Preise um bis zu 20% steigen.

Gemäss Modellberechnungen würde die Wohneigentumsquote durch eine Senkung des kalkulatorischen Zinssatzes dagegen nur leicht gesteigert. Soll der Zugang zu Wohneigentum erleichtert werden, braucht es andere Rezepte: "Es müssten mehr Eigenheime angeboten werden", sagt Kubli. "Investoren bevorzugen aber wegen des Tiefzinsumfeldes schon länger Renditeobjekte, was die Angebotsknappheit beim Wohneigentum erhöht."

Bauplan im Kanton Zürich knapp eingehalten

Um zu verhindern, dass die Zersiedlung durch die Bautätigkeit an den peripheren Lagen ungehindert weitergeht, folgt der Kanton Zürich einer Strategie der Innenentwicklung. Der kantonale Richtplan sieht laut ZKB vor, dass die bereits dicht besiedelten Gebiete 80% des künftigen Bevölkerungswachstums aufnehmen sollen. Ein ehrgeiziges Ziel, das von Fachexperten zu Beginn als unmöglich eingestuft wurde. Doch die Erwartungen wurden übertroffen, wie die ZKB im Immobilien Research herausgefunden hat: In den vergangenen drei Jahren ist der Kanton Zürich dem Ziel mit 75% bereits sehr nahegekommen. So sind seit 2015 kantonsweit ca. 41'500 neue Wohnungen entstanden, davon 30'000 in dicht besiedelten Gebieten (Städte und urbane Wohnlandschaften). Die wichtigste Rolle spielen dabei Ersatzneubauten. Allein in den Städten sind 14'000 neue Wohnungen durch Ersatzneubauten entstanden. Insbesondere in den Gemeinden mit dem höchsten Preisniveau wurden vielfach bestehende Bauten abgerissen und durch Neubauten ersetzt – in und um die Stadt Zürich und in den angrenzenden Gemeinden entlang des Zürichsees. An diesen exklusiven Wohnlagen versprechen Neubauten eine grosse Nachfrage. Lassen sich zusätzlich Ausnützungsreserven in Wert setzen, ergeben sich höhere Renditen bei der Vermietung oder dem Verkauf.

Viele Leerkündigungen in Bern und Zürich

Mit Ersatzneubauten oder umfassenden Sanierungen sind auch Leerkündigungen verbunden. Das Immobilien Research der ZKB hat erstmals die Anzahl Leerkündigungen in den grössten Schweizer Städten ausgewertet: Gemessen am Mietwohnungsbestand wurden die meisten Leerkündigungen in Bern ausgesprochen, gefolgt von Zürich. In Genf dagegen sind Leerkündigungen aufgrund strengerer gesetzlicher Vorgaben beinahe inexistent. In den Augen von Kritikern sind laut ZKB Leerkündigungen ein Instrument, um die Rendite zu erhöhen. In der Praxis zählen Ersatzneubauten jedoch häufig zu den effizientesten Verdichtungsmassnahmen. Im Durchschnitt sind die leergekündigten Wohnungen über 60 Jahre alt, was zumindest eine Totalsanierung nahelegt. Auch aus energetischen Gründen ist der Ersatz oder die Sanierung von alten Gebäuden sinnvoll. Das Potenzial haben denn auch Genossenschaften erkannt, ihr Anteil bei den Leerkündigungen in der Stadt Zürich ist mit rund 10% substanziell.