Kein Abwärtstrend am Immobilienmarkt

Das erste Halbjahr 2007 war von den Verkäufen von Immobilienaktien geprägt. Auslöser dafür waren neben dem unerwarteten Zinsanstieg und Befürchtungen über ein mögliches Erreichen des Höhepunktes des Immobilienzyklus auch die hohen Bewertungen. Frédéric Tempel, Fondsmanager des AXA WF Aedificandi, gibt einen Rückblick über die Entwicklung an den Immobilienmärkten in den letzten sechs Monaten:

Wir nehmen an, dass der Hauptteil der Preiskorrekturen nun abgeschlossen ist. Diese Anpassung der Bewertung von Immobilienaktien war unvermeidbar, da Immobilienaktien zuvor mit hohen Prämien gehandelt wurden, die nicht durch die Fundamentaldaten gestützt werden konnten. In der Tat wird der Zinsanstieg wahrscheinlich die Liquidität und Mittelzuflüsse in dem Immobiliensektor reduzieren. Unter diesen Vorzeichen erwarten wir eine Normalisierung der Immobilienrenditen.

In bestimmten Regionen wie Großbritannien sinken aufgrund der höheren Zinsen die Immobilienrenditen unter das Kostenniveau für Fremdkapital. Die vorher positive Marge zwischen Immobilienrenditen und Fremdkapitalkosten war einer der Hauptauslöser für den starken Preisanstieg am Immobilienmarkt und ist in diesen Regionen nun nicht mehr gegeben. Andere Länder wie Deutschland hingegen, die im Preiswachstum noch zurückliegen, profitieren immer noch von der positiven Gewinnspanne zwischen Immobilienrenditen und Finanzierungskosten.

Wir gehen davon aus, dass die Immobilienpreise stabil bleiben und erwarten bei anhaltenden guten Fundamentaldaten keinen Abwärtstrend. Der Büroimmobilienmarkt profitiert weiterhin von einem günstigen Umfeld mit niedrigen Leerstandsraten und keinen Anzeichen für ein Überangebot an Immobilien. Die erwartete Erholung des Wirtschaftswachstums sollte die Nachfrage nach Büros weiter antreiben. Gute Konsumwerte in Europa sollten mittelfristig auch zu einem positiven Umfeld für den Einzelhandel führen. Diese Gegebenheiten werden vermutlich ein weiteres Mietwachstum in Europa fördern. In Anbetracht dieses Umfeldes erwarten wir, dass der Sektor zwischen 5% und 10% in den kommenden Monaten wächst.

Der Preisrückgang der vergangenen Wochen in Europa kann gute Einstiegsmöglichkeiten bieten. Wir erwarten positive Geschäftsergebnisse in den kommenden Wochen, was eine Erholung der Immobilienaktienpreise nach sich ziehen sollte. Bei der Aktienauswahl bevorzugen wir zurzeit Titel mit dem Fokus auf Immobilienentwicklung anstelle von Immobilienakquise. Das weitere Wachstum von Immobilienaktien wird überwiegend von der Fähigkeit des Managements abhängen, Mehrwert durch die Entwicklung, Erweiterung und Renovierung bestehender Immobilienportfolios zu generieren. Wir setzen auf ansteigende Übernahmeaktivitäten und eine anhaltende grenzübergreifende Ausdehnung von europäischen Firmen. Davon sollte auch dass langfristige Wachstumsprofil des Sektors profitieren.“