Wie weiter bei US-Gewerbeimmobilien?

Allen Aufschwungsignalen zum Trotz sind in einem Sektor der US-Wirtschaft bislang keine Stabilisierung auszumachen: dem gewerblichen Immobilienmarkt. In die Höhe schiessende Leerstandsraten sowie sinkende Mieten bringen die Immobiliengesellschaften unter Druck. Es drohen immer mehr Insolvenzen, was wiederum die sich mühsam stabilisierenden Finanzmärkte erneut belasten könnte. Droht eine Neuauflage der Immobilienkrise, die die US-Wirtschaft erneut in die Tiefe reisst? Dr. Andreas Busch, Senior Economist bei Bantleon, gibt seine Einschätzung im Interview.

Dr. Andreas Busch: Die Daten zur aktuellen Lage bei Gewerbeimmobilien zeichnen ein trübes Bild. Die Büromieten sind im Jahr 2009 mit minus 8,9 % gegenüber dem Vorjahr so kräftig gesunken wie seit fast 30 Jahren nicht mehr. Der Grund dafür ist in einer massiv zurückgehenden Nachfrage und einem gleichzeitig wachsenden Angebot zu suchen. Letzteres wird unter anderem durch die Kündigung beziehungsweise Nichtverlängerung von Mietverträgen aufgebläht. Allein in den ersten neun Monaten des vergangenen Jahres stieg das Angebot an freien Büroflächen auf diese Weise um 64,2 Mio Quadratfuss, also etwa 6 Mio Quadratmeter, was die kräftigste Zunahme seit 1980 darstellt. Die Leerstandsrate bei Büroimmobilien stieg daraufhin auf einen neuen zyklischen Höchststand, bei Industriegebäuden wurde sogar ein neues Allzeithoch erreicht. Unter diesen Voraussetzungen ist der kurzfristige Ausblick für die Branche klar negativ. Das Überangebot an Gewerbeimmobilien dürfte dazu führen, dass die Investitionen in dieser Branche weiter zurückgefahren werden.

Wie geht es danach weiter?

Bei der Beantwortung dieser Frage ist zunächst zu klären, wie mächtig der Angebotsüberhang tatsächlich ist. Blickt man auf den Anteil der gewerblichen Bauinvestitionen in Relation zum BIP, um das Ausmass einer etwaigen Übertreibung zu erkennen, dann stellt man fest, dass dieser in den Jahren 2004 bis 2008 von 2,5 % auf 4,3 % gestiegen ist. Damit liegt er aber immer noch unter den historischen Höchstständen von 5,9 % aus den 80er Jahren. Zum Vergleich: Der Wohnungsbau erreichte im Jahr 2005 mit 6,3 % den mit Abstand höchsten Anteil am BIP seit 55 Jahren. Allein diese Gegenüberstellung zeigt, dass im vergangenen Aufschwung der Boom bei Gewerbeimmobilien weit weniger ausgeprägt war als bei Wohnungen. Ein weiterer wesentlicher Unterschied besteht darin, dass der Markt für Gewerbeimmobilien dem Konjunkturzyklus eindeutig hinterherläuft. Bei Gebäuden sind die Planungen und Umsetzungen von Investitionen naturbedingt träger als bei Maschinen und Anlagen. Insofern verwundert es nicht, dass die Serie schlechter Nachrichten bei Gewerbeimmobilien noch anhält, während sich bei der Kapitalgüterbeschaffung der Ausblick bereits aufzuhellen beginnt.

Was ist Ihr Fazit?

So trübe sich die Lage beim Bau von Gewerbeimmobilien in den USA auch derzeit darstellt – am Horizont sind bereits mehrere Anzeichen einer bevorstehenden Besserung zu erkennen: Immer weniger Banken verschärfen die Kreditvergabestandards weiter. Gleichzeitig haben sich die Finanzierungskonditionen infolge gesunkener Zinsen, abschmelzender Risikoaufschläge und wieder anziehender Gewinne merklich verbessert. Damit ist der Grundstein für ein Anziehen der Bauinvestitionen im kommenden Jahr gelegt. Kurzfristig dürfte sich zwar der Abwärtstrend wegen des längeren Nachlaufs der Bauinvestitionen zu den Anlageinvestitionen noch fortsetzen. Im 2. Halbjahr 2010 rechnen wir indes wieder mit zulegenden Bauinvestitionen. Eine Neuauflage der Immobilienkrise bleibt der US-Wirtschaft damit erspart. (mak)