Ein zunehmend synchron verlaufender Wirtschaftsaufschwung stützt die Immobilienmärkte. Gleichzeitig bewegen sich die Immobilienrenditen durch die Renditejagd der Anleger vielerorts auf historischen Tiefständen. Optimale Voraussetzungen für aktive Immobilien-Investmentmanager, meint Invesco Real Estate.
Dank der soliden Ertragsrenditen sowohl aus Immobilienaktien als auch -direktanlagen ziehen Immobilien weiter Investoren an. "Mancherorts, vor allem in den USA, wird inzwischen befürchtet, dass sich der Zyklus langsam seinem Ende zuneigen könnte", sagt Tim Bellman, Managing Director und Head of Global Research bei Invesco Real Estate. "Vor diesem Hintergrund stehen bei unseren globalen Anlagen aktuell zwei Themen im Fokus: einerseits 'Bottom Up'-Treiber von Immobilienerträgen auf Objektebene sowie ein Schwerpunkt auf Marktsegmente mit lang anhaltenden säkularen Trends in den Bereichen Demographie, Infrastruktur und neuen Technologien, um zyklischen Risiken mindern." In jedem Fall sei ein aktiver "Hands on" Managementansatz in den nächsten Jahren erfolgversprechender als eine einfache Markt- und Sektorauswahl.
Obwohl der Ausblick für Immobilienanlagen positiv ist und die Erwartungen an die durchschnittlichen Erträge auf regionaler Ebene ähnlich sind, verweist Bellman auf weltweit fortbestehende geopolitische, politische und wirtschaftspolitische Ungewissheiten. "Aktuell gibt es kein ausreichend klares Muster von nachhaltiger überdurchschnittlicher Performance, um regionale taktische Positionen in einer relativ illiquiden Assetklasse einzugehen", sagt er. Stattdessen filtern die Invesco Real Estate (IRE) Experten das globale Immobilien-Anlageuniversum nach spezifischen Anlagemöglichkeiten auf Teilmarkt- oder Objektebene, deren Preise angemessen erscheinen. Derartige Potenziale finden sie weltweit, wobei je nach Region leicht unterschiedliche Faktoren zu beachten sind.
Nettomieteinnahmen führen zum Erfolg
Die Fundamentalsituation der Immobilienmärkte verbessert sich aktuell in weiten Teilen der Eurozone. Darüber hinaus sind europäische Immobilien bei internationalen und inländischen Investoren weiter sehr gefragt. Die Experten von IRE sind davon überzeugt, dass die Erzielung von höheren Nettomieteinnahmen (NOI) der Schlüssel zu überdurchschnittlicher Performance ist, aber auch die Schaffung von neuen und modernisierten Flächen bietet Potenzial. IRE legt den Fokus auf nachhaltig attraktive Standorte in der Nähe wichtiger Verkehrsknotenpunkte, flexible Objekte, die an den rasanten technologischen Wandel angepasst werden können, sowie gemischt genutzte Immobilien, mit denen Investoren den Wachstumstreibern des "Live-Work-Play" neuen Ansprüchen an die Wohn-, Arbeits- und Freizeitumgebung profitieren können.
In den USA ist der Immobilienzyklus IRE zufolge vermutlich schon weiter fortgeschritten als in anderen Regionen. Trotz des inzwischen mässigeren Mietwachstums in einigen Städten und Sektoren wird erwartet, dass das hohe zugrundeliegende NOI-Wachstum hier den wichtigsten Ertragstreiber darstellen wird. IRE bevorzugt in den USA Teilmarkt-Standorte mit einem vergleichsweise geringen Neuangebot vor allem im Wohnungssektor sowie Standorte, die vom Wachstum wertschöpfender Industrien oder neuen Infrastrukturentwicklungen profitieren.
Gezielte Massnahmen im asiatisch-pazifischen Raum
Im zurückliegenden Jahr haben Immobilienanlagen im asiatisch-pazifischen Raum die höchsten Erträge abgeworfen und IRE hat seine Mietwachstumsprognosen für die Region angehoben. In dieser Region bevorzugen die IRE-Experten Aufwertungsinitiativen mit gezielten Lease-Up-Massnahmen zur Verbesserung der Mieterstruktur oder Gebäudeoptimierungen an Standorten wie Melbourne/Sydney oder chinesischen Tier-1-Städten.
IRE sieht über alle Regionen hinweg neue Anlagechancen durch langfristige Trends in den Bereichen Demographie, Infrastruktur und neue Technologien. Im Technologiebereich, dem vielleicht wichtigsten dieser drei Trends, haben die IRE-Experten fünf Aspekte identifiziert, die zunehmenden Einfluss auf die Immobilienmärkte haben: E-Commerce/Sharing-Economy, Job-Automation und künstliche Intelligenz, autonome Fahrzeuge, Drohnen und Roboter. Den Experten zufolge werden diese Trends sowohl Gewinner als auch Verlierer hervorbringen. Zu erstgenannten könnten vor allem Mietwohnungen, Logistikimmobilien, bestimmte Einzelhandelsimmobilien und einige Spezialsektoren gehören.
