Die Pandemie habe die Strukturveränderungen bei Gewerbeimmobilien beschleunigt. Sieger bleibe zwar vorerst die Logistik, doch auch im Einzelhandel sei nicht alles verloren, meinen die Experten der DWS.
Covid-19 hat die Art und Weise, in der Immobilien genutzt werden, stark verändert oder bereits stattfindende Veränderungen beschleunigt. Wie jede Veränderung erzeugt auch diese Gewinner und Verlierer. Ein Beispiel ist der Online-Handel und seine Auswirkungen auf Einzelhandels- und Industrieimmobilien, wie das aktuelle DWS "Chart of the week" zeigt. Obwohl beide Sektoren historisch stark korrelieren, erzielten Industriegebäude (vor allem Lagerhallen) in den USA im Jahr 2020 eine Gesamtrendite von 11,8%, während Einzelhandelszentren eine negative Rendite in Höhe von 7,5% aufwiesen.
Online-Handel gab es zwar schon lange vor Covid, aber die Lockdowns brachten einen unglaublichen Wachstumsschub. So wuchs der Online-Handel im dritten Quartal 2020 mit 37% gegenüber dem Vorjahr und machte praktisch über Nacht 16% des Einzelhandelsumsatzes aus. "Es mutet daher keineswegs wie ein Zufall an, dass im Jahr 2020 45 Insolvenzen grösserer Einzelhandelsketten gemeldet wurden, fast doppelt so viele wie im gesamten Jahr 2019", kommentieren die Experten der DWS.
Dies war auch ein schwerer Schlag für Einkaufszentren, die in der Regel eine grosse Anzahl an strauchelnden Kaufhäusern und Bekleidungsgeschäften beherbergen. Gleichzeitig war es ein Segen für Industrieimmobilien, die für die schnelle Abwicklung der Online-Bestellungen (sowie die Bearbeitung ihrer Rücksendungen, die doppelt so hoch wie im stationären Handel sind) entscheidend sind. Die Covid-bedingte Verschiebung der Konsumausgaben von Dienstleistungen hin zu Waren hat diese Effekte noch verstärkt.
"Wir glauben, dass das Ende dieses Trends noch lange nicht erreicht ist. Einige hochklassige Einkaufszentren dürften Covid zwar überleben und vermutlich anschliessend als erweiterte Unterhaltungszentren florieren. Aber sie werden weiterhin einen harten Kampf mit dem Online-Handel führen müssen", sind die Experten der DWS überzeugt. Sie bevorzugen innerstädtische Einzelhandelskonzepte mit starker Ausrichtung auf Lebensmittel. Da die Fitnessstudios und Restaurants, die diese Konzepte beherbergen, aufgrund der Pandemie ihre Geschäfte schliessen oder teilweise runterfahren mussten, stehen kurzfristig zwar noch herausfordernde Zeiten bevor. Langfristig jedoch sollte ihr Mix aus Waren des täglichen Bedarfs und Dienstleistungen jedoch widerstandsfähiger gegenüber dem Online-Handel sein. Entsprechend sollte die Nachfrage nach dieser Art von Immobilienobjekten wahrscheinlich steigen, vor allem in jenen Regionen der USA, die hohen Bevölkerungszuwachs verzeichnen. Wie so oft bei Immobilien sei auch da die Lage entscheidend.
"Was Industrieimmobilien betrifft, befürchten wir irgendwann überteuerte Preise, die letztlich auch zu einem Überangebot führen könnten", so DWS. Aber derzeit gebe es dafür noch keine Anzeichen, weshalb der Ausblick für diesen Sektor im Moment für diesen Sektor weiterhin positiv bleibe. "Wir glauben, dass die Überlegungen, die wir hier für den US-Immobiliensektor angestellt haben, auch für andere Regionen gelten", meint DWS abschliessend.
