Statt Ferienwohnung ein Mehrfamilienhaus?

Die Annahme der Zweitwohnungsinitiative hat einer weit verbreiteten Praxis den Riegel geschoben: Der Geldparkplatz für Überschussliquidität ist für private Investoren plötzlich nur noch schwierig zugänglich. Abhilfe schaffen Immobilienfonds, welche zusätzlich eine breite Diversifikation bieten, sagt Erwin Häfelin, Geschäftsführer von Immofonds.

Typischerweise wurden und werden Zweitwohnungen nicht ausgemietet und sehr wenig selbst genutzt. Für viele Halter haben sie neben dem emotionalen Wert als gelegentlicher Ferien- oder Wochenendsitz vor allem den Zweck, überschüssige Liquidität oder Ersparnisse zu parkieren mit der Hoffnung, in ferner Zukunft bei einem Verkauf einen Gewinn zu erzielen.

Für Investoren, die hohe Sicherheit suchen, kann ein Ausweichen auf den Mehrfamilienhausmarkt jetzt noch verlockender scheinen. Zwar entfällt die Nutzung der Immobilie als Feriendomizil, aber dafür verspricht die Geldanlage neben einer soliden Wertentwicklung auch noch eine laufende Rendite. In den Objektkategorien bis zu fünf Millionen Franken treffen sich bereits jetzt praktisch nur noch private Käufer, bis 10 Millionen Franken sind sie ebenfalls in der Mehrheit. Dies könnte sich jetzt noch weiter akzentuieren.

Werteinbussen wegen Renovationsbedarf
Allerdings steht bei vielen privaten Anlegern auch im Mehrfamilienhaussegment die vermeintliche Wertsteigerung und weniger die langfristige Rendite aus den Mieteinnahmen im Vordergrund. Bruttorenditen von 4 % und weniger mögen heute im Vergleich zum geltenden Zinsniveau attraktiv erscheinen. Die Werthaltigkeit der Objekte ist allerdings bei steigenden Zinsen kaum mehr gegeben. Kommt hinzu, dass viele Objekte mit aufgestautem Renovationsbedarf belastet sind und genau aus diesem Grund auf den Markt kommen. Anleger, die heute Renditeobjekte zu überhöhten Preisen kaufen, müssen daher in Zukunft mit Werteinbussen rechnen. Einen gewissen Schutz gegen die Entwertung erhalten sie durch die Koppelung der Mietzinse an die Hypothekarzinsen. Falls die Hypothekarzinsen steigen, können sie einen Teil auf die Mieten überwälzen.

Mehrfamilienhäuser bleiben auch für institutionelle Anleger ein lohnenswertes Investment. Obwohl im Segment der grösseren Objekte die Renditen etwas gesunken sind, werden hier in der Regel andere Massstäbe angelegt, die keine Fantasiepreise erlauben. Denn für Institutionelle ist der langfristig erzielbare Ertrag massgebend, und nicht die potenzielle Wertsteigerung. Die Mieterträge müssen Dividendenausschüttungen oder laufende Renten von Pensionären finanzieren.

Institutionelle setzen auf Rendite
Dass Renditeliegenschaften von Institutionellen gesucht sind, zeigt sich auch am steigenden Angebot. So ist die Anzahl bewilligter Mietwohnungen seit 2010 von 14‘000 auf über 20‘000 angestiegen und hat die Anzahl Eigentumswohnungen überholt. Die Nachfrage nach Wohnungen wird durch die Zuwanderung von 60‘000 bis 70‘000 Personen pro Jahr gestützt. Allerdings lohnt es sich bei den niedrigen Zinsen heute für viele Mieter, Wohneigentum zu erwerben. Tendenziell werden zurzeit zu viele Mietwohnungen und zu wenig Wohnungen im Stockwerkeigentum erstellt. Die Vermietbarkeit von Wohnungen kann sich deshalb verschlechtern. Ein Immobilienportfolio sollte deshalb möglichst breit diversifiziert sein. Für private Anleger lohnt es sich, in Immofonds zu investieren. Hier kann er von den stabilen Renditen von bestehenden Mehrfamilienhäusern profitieren und die Haltedauer und den Investitionsbetrag frei bestimmen.