23.04.2024, 16:46 Uhr
Das Streben nach Rendite und differenzierten Erträgen hat in den 15 Jahren seit der globalen Finanzkrise zu einem Boom bei den privaten Investitionen geführt. Nur wenige rechnen in den kommenden Jahren mit einer...
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Rendite-Wohnimmobilien: Urbane Standorte bleiben gefragt
Das Ja zur Masseneinwanderungsinitiative wird sich kaum auf Rendite-Wohnimmobilien an urbanen Standorten auswirken. Die Peripherie könnte aber unter Druck geraten, meint Dominik Weber, Geschäftsführer des IMMOFONDS.
Von Dominik Weber
Die Zuwanderung gilt neben den tiefen Zinsen als Hauptmotor für den Immobilienboom in der Schweiz. Zwischen 70000 und 80000 Personen pro Jahr kamen seit 2009 netto neu in die Schweiz. Die Zuzüger belegen vor allem Mietwohnungen in der Nähe der Arbeitsplätze und damit in den Zentren.
Die Wohnungsproduktion konnte lange nicht mit der Bevölkerungsentwicklung Schritt halten, beziehungsweise sie erfolgte nicht dort, wo die Nachfrage am grössten war. So wurde gemäss einer Studie der Credit Suisse die gesamte Wohnungsproduktion in der Stadt Zürich in den vergangenen drei Jahren von ausländischen Zuzügern absorbiert, welche bestehende Bewohner in die Agglomeration verdrängten.
Inzwischen hat sich die Bauindustrie auf eine anhaltende Nettozuwanderung von 70000 bis 80000 Personen eingestellt. Zurzeit sind rund 25000 Mietwohnungen im Bau, welche Platz für 60000 Menschen bieten. Eine ähnlich hohe Zahl dürfte bereits weit in der Planung fortgeschritten sein. Zusammen mit den Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum sind rund 60000 Wohneinheiten im Bau, die Platz für insgesamt 130000 Personen bieten. Wird nun die Zuwanderung eingeschränkt, werden diese bald auf den Markt gelangenden Neubauten schwieriger zu vermieten und zu verkaufen sein.
Wobei die Frage noch völlig offen ist, wie und in welchem Ausmass die Beschränkung erfolgen soll. Denn die Zuwanderung ist eine rein wirtschaftsgesteuerte Grösse. Nimmt die Nachfrage nach Arbeitskräften zu und kann sie nicht aus dem inländischen Reservoir gedeckt werden, steigt die Zuwanderung. Auch mit einem wie auch immer gearteten Kontingentssystem werden wohl jährlich 50000 Zuzüger neu auf dem Arbeits- und damit auch auf dem Wohnungsmarkt auftreten. Das wird temporär zu einem Angebotsüberhang mit Leerständen vor allem in den peripheren ländlichen Pendlergemeinden führen. In den Städten hingegen werden die Leerstände nur minim zunehmen. Wohnungen in Zürich, Basel und Genf und deren Agglomerationen bleiben daher auch in den nächsten Jahren knapp und als Renditeobjekte gefragt.
Was bedeutet dies für Immobilieninvestoren? Eine Unsicherheit über die zukünftige Wirtschaftsentwicklung wird zuerst die kommerziellen Flächen treffen, da Arbeitsplätze abgebaut oder nicht neu geschaffen werden. Bei Rendite-Mietwohnungen wird die Qualität des Portfolios über den Erfolg entscheiden. Urbane und gut erschlossene Agglomerationsstandorte und damit vor allem langjährige Immobilienbestände werden kaum betroffen sein, während Portfolios mit Neubauten an peripheren Standorten deutlich im Nachteil sind und mit Renditeeinbussen rechnen müssen.
Auf die Schweizer Immobilienfonds hat sich der Entscheid bisher kaum ausgewirkt. Der SWIIT SXI Real Estate Funds TR hat sich seit dem Entscheid an der Urne am 9. Februar seitwärts entwickelt.
