Erholung am US-Immobilienmarkt, aber noch kein Aufschwung

Der US-Immobilienmarkt scheint sich nach mehreren missglückten Starts in den vergangenen Jahren 2012 nachhaltig erholt zu haben. Bis Ende des Jahres stiegen die Immobilienpreise in fast allen Ballungsgebieten markant an, so Alan Levenson, Chefökonom bei T. Rowe Price.

Weiter erreichten ebenso die Aktivitäten potenzieller Käufer den Höchststand der letzten 5,5 Jahre. Die Nachfrage stieg ebenfalls und sorgte für mehr Baubeginne, während Umfragen zeigten, dass Bauunternehmen mehr Zuversicht an den Tag legten, als vor dem Immobiliencrash 2007/2008 der Fall war.

Zinssätze auf Rekordtief
Die positive Trendwende ist der konsequenten Geldpolitik und Marktstützung der US-Regierung zu verdanken. Die massiven Käufe langfristiger Treasury Bonds und verbriefter Hypotheken seitens der US-Notenbank trugen dazu bei, die Zinssätze für 30-jährige Hypotheken auf ein Rekordtief zu senken. Nach einer Reihe meist unwirksamer Massnahmen hat das Regierungsprogramm «Making Home Affordable» Refinanzierungen gefördert und geholfen, Zwangsverkäufe abzuwenden.

Die höhere Zahl gegründeter Haushalte wirkte sich noch nachhaltiger aus. Im Zuge der Finanzkrise 2008 sank die Zahl gegründeter Haushalte in den USA auf einen pro 10,3 Geburten gegenüber einem Zehnjahresdurchschnitt von 3,4 bis 2006. Dazu kamen Zwangsverkäufe, woraufhin deutlich weniger Neubauten entstanden: Die Zahl der Baubeginne brach von jährlich 2 Mio. Einheiten 2006 auf etwas über 500‘000 Anfang 2009 ein. Dies liegt weit unter den Schätzungen von T. Rowe Price wonach 1,2 Mio. Einheiten nötig wären, um das langfristige Bevölkerungswachstum in den USA aufzufangen.

In den letzten Monaten haben die bessere Konsumentenstimmung und der sich langsam erholende Stellenmarkt zu mehr Haushaltsgründungen geführt. Dem hinken die Baubeginne hinterher. Dies hat zur Folge, dass die Leerstandsquote mit 4,36 % den niedrigsten Stand seit 9,5 Jahren erreicht hat.

Da Bauunternehmer mehr bauen müssen, um mehr Haushaltsgründungen und langfristigen Bevölkerungstrends zu entsprechen, erwarten die Experten von T. Rowe Price, dass sich die Erholung des Immobilienmarkts anhaltend positiv auf das Gesamtwachstum auswirken wird. Schätzungen zufolge wird die Anzahl der Baubeginne 2013 um 28% zunehmen. Die verstärkte Wohnbautätigkeit wird im laufenden Jahr etwa 0,5% zum realen BIP-Wachstum beisteuern, während nahestehende Branchen bis zum zweiten Halbjahr monatlich 25 000 neue Stellen schaffen werden.

Dies ist der grösste Wachstumsbeitrag des Immobiliensektors seit 2005. Trotzdem ist dieser Anteil um einiges tiefer als nach starken Rezessionen im Immobilienmarkt üblich. Deshalb erwarten die Experten von T. Rowe Price für dieses Jahr ein Gesamtwachstum von weniger als 2,5 %. Infolge des verlangsamten globalen Wachstums werden sich US-Exporte in Grenzen halten und finanzpolitische Massnahmen werden auf allen Regierungsebenen andauern. Fortschritte bei den langfristigen finanzpolitischen Herausforderungen der USA würden das Umfeld für Expansionen und Neuanstellungen verbessern.