Sind die goldenen Zeiten mit Wohnimmobilien vorbei? Dominik Weber, Geschäftsführer des IMMOFONDS äussert sich im Interview mit fondstrends zu den Aussichten.
Herr Weber, vergangene Woche hat Wüest & Partner im Immo-Monitoring die Trendwende am Schweizer Immobilienmarkt ausgerufen und erwartet sinkende Preise für Mietwohnungen. Was heisst das für Immobilienfonds?
Dominik Weber: Solche Prognosen sind natürlich mit hoher Unsicherheit behaftet. Die Preisentwicklung von Wohnliegenschaften hängt von vielen Faktoren ab. Auf der Nachfrageseite sind dies die Wirtschaftsentwicklung, die Zuwanderung und die Zinssituation, auf der Angebotsseite vor allem die Wohnbautätigkeit. Was wir sicher wissen ist, dass das Angebot an Mietwohnungen eine weiter steigende Bevölkerung vorwegnimmt. Wie sich die Nachfrage entwickelt, ist indes schwierig vorherzusagen. Sollte sie plötzlich zum Stillstand kommen, hätten wir einen Überbestand, der auf die Preise drücken würde. Vor allem Immobilienfonds, die in der Vergangenheit stark auf Aufwertungsgewinne gesetzt haben, würden von stagnierenden Preisen betroffen. Wichtiger als die reine Preisbetrachtung scheint mir aber die Entwicklung der Mieteinnahmen. Diese sichert die langfristige Rendite für die Investoren.
Andere Immobilienfonds nehmen laufend Neugeld auf. Der IMMOFONDS hat dieses Jahr auf eine Kapitalerhöhung verzichtet. Weshalb?
Die Herausforderung in unserem Marktsegment besteht darin, dass zwar viel Kapital vorhanden ist, das eine Anlagemöglichkeit sucht, dass aber die Renditen dieser Objekte nicht unseren Vorstellungen entsprechen. Mit anderen Worten, die Verkäufer haben zu hohe Preisvorstellungen. Eine Nettorendite von 2% mag heute für einen Investor verglichen mit 0% bei einer Obligation attraktiv aussehen. Aber in fünf, zehn oder zwanzig Jahren stehen Obligationen vielleicht wieder bei 4% oder noch höher, die Rendite der Liegenschaft aber immer noch bei 2%. Im Vergleich zum bestehenden Portfolio des IMMOFONDS würde das zu einer Renditeverwässerung für die jetzigen Investoren führen. Deshalb konzentrieren wir uns auf Neubauten.
Der IMMOFONDS ist soeben an den NZZ Real Estate Awards 2015 als Aufsteiger des Jahres ausgezeichnet worden. Nicht zuletzt wegen der fulminanten Performance an der Börse.
Das freut uns natürlich. Wir sind davon überzeugt, dass die Ausrichtung auf das Segment der Wohnliegenschaften für langfristige Investoren ideal ist. Wohnliegenschaften sind Realwerte und sicherer als Obligationen. Voraussetzung ist natürlich, dass Lage, Objektzustand und Mietpreise stimmen.
Ein Fall von Mietwucher in der Stadt Zürich macht gerade Schlagzeilen und wirft ein schlechtes Licht auf die Immobilienbranche. Profitieren die Vermieter von einer knappen Angebotssituation?
Es gibt leider immer einzelne schwarze Schafe, die die Notsituation von Menschen ausnutzen, die auf dem freien Markt keine Bleibe finden. Es entspricht aber überhaupt nicht den 99,9% völlig normalen Vertragsverhältnissen zwischen Vermietern und Mietern. Es gibt in Städten wie Zürich und Genf zu wenig preiswerten Wohnraum. Das hat aber nicht mit den Vermietern zu tun, sondern ist Folge der verfehlten Raumpolitik der Städte. In Genf herrscht ein derart rigider Schutz der bestehenden Mietverhältnisse, dass kaum jemand freiwillig aus einer Wohnung in diesem geschützten Marktsegment auszieht. Wenn die Mieten nicht angepasst werden können, lohnen sich auch Renovationen kaum, es wird nicht erneuert und es entsteht kein neuer Wohnraum. Die möglicherweise gut gemeinten Ansätze zum Mieterschutz führen zu einer Zweiteilung des Marktes in geschützte Altmieter und Neumieter, die hohe Marktpreise zahlen müssen. Zudem ist unsere Wahrnehmung verzerrt, abgesehen von ein paar Hot Spots spielen Angebot und Nachfrage.
Dann müsste man also den Mieterschutz aufheben?
Es ist leicht, sich über hohe Mieten zu empören und politisch lässt sich auch Kapital daraus schlagen. Das führt zu immer neuen Eingriffen in den Markt, die aber die Situation nur verschlimmern. Eine bestehende Wohnliegenschaft zu sanieren, ist heute viel anspruchsvoller als auf der grünen Wiese zu bauen. Das ist auch der Grund, weshalb viele Immobilienbesitzer nur das nötigste investieren.
Und welche Politik verfolgt der IMMOFONDS? Sie halten ja Immobilien auch während Jahrzehnten.
Den IMMOFNDS gibt es seit 60 Jahren. Er ist damit einer der ältesten Fonds in der Schweiz. Als institutionelle Investoren verfolgen wir langfristige Renditeziele. Das bedeutet, man muss ständig in den Bestand investieren, um die Liegenschaften auf einem neuen Stand zu halten. In den vergangenen 15 Jahren haben wir rund 200 Millionen Franken für Renovationen aufgewendet. Zudem haben wir in letzter Zeit in Neubauten investiert, um den Bestand zu verjüngen.
Wo sehen Sie die grössten Herausforderungen für die Zukunft?
Institutionelle Investoren suchen in der Schweiz vor allem Bestandesliegenschaften in Agglomerationen ohne Leerstände mit Bruttorenditen ab 5% im Preisrahmen von 10 bis 30 Millionen Franken, bevorzugt im Wohnsegment. Mit dem Effekt, dass sich alle um die wenigen Objekte am Markt streiten. Es herrscht ein Herdentrieb und es besteht auch die Gefahr, dass viele Nachahmer das Gleiche bauen. Es braucht aber innovative Strategien, um sich zu differenzieren und nachhaltig den Erfolg zu sichern.
Und die Aussicht auf steigende Zinsen beunruhigt Sie nicht?
Dass die Zinsen ansteigen werden, davon sprechen wir schon seit Jahren. Effektiv sind sie immer weiter gesunken. Über den Zeitpunkt zu spekulieren, ist müssig. Tatsache ist, dass steigende Zinsen teilweise auf die Mieten überwälzt werden können, wodurch die Mieteinnahmen steigen. Höhere Zinsen sind also nicht per se schlecht für Renditeimmobilien.
