25.04.2024, 15:16 Uhr
Auch 2024 sollten High-Yield-Obligationen attraktive Renditen abwerfen. René Kallestrup, Portfoliomanager der European High Yield Bond and Flexible Credit Strategien von Nordea plädiert jedoch für einen...
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"Es gibt keinen Hype bei Renditeimmobilien"
Die Prämien der Immobilienfonds sind in den vergangenen Monaten stark gesunken. Dominik Weber, Geschäftsführer des IMMOFONDS, erläutert im Interview mit Fondstrends, weshalb Renditeimmobilien gefragt bleiben werden.
Herr Weber, die Agios der Immobilienfonds sind in den vergangenen drei Monaten gesunken. Ist der Hype am Immobilienmarkt vorbei?
Dominik Weber: Von einem Hype kann man bei den Renditeimmobilien nicht sprechen. Man muss unterscheiden zwischen Investitionen in Gewerbe- und in Wohnimmobilien. Die Preise gewerblicher Immobilien reagieren stärker auf konjunkturelle Einflüsse. Läuft die Wirtschaft weniger gut, steigen die Leerstände von Büros und Läden. Da gab es in den letzten Monaten Korrekturen und die Agios der Gewerbe-Immobilienfonds sind von 20% auf 5% gesunken. Bei den Wohn-Immobilienfonds gingen die Agios von 30% auf 20% zurück.
Worauf ist der Rückgang zurückzuführen?
Die Börsenkurse von Immobilienfonds reagieren auf Zinsänderungen. Anleger investieren unter anderem aufgrund der laufenden Rendite aus den Mieteinnahmen in Immobilien. Bei tiefen Zinsen sind die Renditen im Immobilienmarkt attraktiver, bei steigendem Zinsniveau wechselt ein Teil der Investoren wieder in den Obligationenmarkt. Entsprechend wirkt sich das auf die Börsenkurse aus.
Ist denn eine Prämie für Immobilienfonds gerechtfertigt?
Die Prämie hat neben der Zinssituation noch andere Gründe. Der Wert der Immobilien wird anhand einer Schätzung festgelegt und kann nur bei einem effektiven Verkauf am Markt bestätigt werden. Je nach angewandtem Diskontierungssatz können diese Schätzwerte unterschiedlich ausfallen. Das Alter des Portfolios hat ebenfalls einen Einfluss, da die latenten Liquidationssteuern bei der Bewertung abgezogen werden. Anleger gehen aber nicht davon aus, dass der Fonds demnächst liquidiert werden wird. Fonds mit einem langjährigen Liegenschaftenbestand haben deshalb meist höhere Agios als solche mit jüngerem Bestand. Dann wird auch ein Aufgeld für die Diversifikation und die Liquidität bezahlt, denn Fondsanteile können jederzeit veräussert werden.
Immobilien sind beliebte Anlageobjekte. Private Investoren machen Ihnen Konkurrenz, indem sie Wohneigentum erwerben, um es selbst zu vermieten.
Einerseits sehen wir, dass im Bereich kleinerer Mietobjekte bis zu einem Kaufpreis von fünf Millionen Franken viele private Käufer eingestiegen sind und vielfach zu hohe Preise bezahlt haben. Diese Käufer setzen vor allem auf Preissteigerungen und nehmen niedrige Renditen von zwei, drei Prozent in Kauf. Es gibt aber keine Garantie, dass die Preise weiter steigen. Andererseits hat auch im Bereich Stockwerkeigentum eine ähnliche Entwicklung stattgefunden. Investoren kauften eine Wohnung, um sie zu vermieten. Dieses Modell hat in den vergangenen Jahren gut funktioniert, da die Zinsen ständig gesunken sind. Geht es in die andere Richtung, wird die Rechnung schnell nicht mehr aufgehen. Zudem werden dann viele Investoren merken, dass der Verkauf nicht mehr so einfach sein wird.
Steigende Zinsen sind aber auch für Immobilienfonds ungünstig.
Der wesentliche Unterschied besteht darin, dass private Investoren meist mit hoher Hypothekarverschuldung von bis zu 80% operieren. Zinserhöhungen schlagen dann rasch negativ auf die Erträge durch. Beim IMMFONDS beträgt die Fremdverschuldung 21%. Insgesamt wurde die maximale Verschuldungshöhe im Frühjahr 2013 vom Gesetzgeber von 50% auf 30% gesenkt. Immobilienfonds sind also sehr sichere Vehikel. Zudem können Zinserhöhungen mit Verzögerung zumindest teilweise auf die Mieten überwälzt werden.
Zahlreiche Fonds haben 2013 das Kapital erhöht. Plant der IMMOFONDS ebenfalls eine Emission?
Neues Kapital aufzunehmen ist nicht das Problem. Aber gute Objekte zu finden, ist sehr schwierig. Für uns sind Lage, Zustand und Rendite massgebend, da wir die Liegenschaften langfristig im Bestand halten. Da wir keine Verwässerung der Anteile wollen, gehen wir bei der Erweiterung des Portfolios sehr selektiv vor. Wir investieren deshalb vorwiegend in Neubauprojekte, die wir selbst entwickeln. Heute halten wir 121 Liegenschaften in der ganzen Schweiz mit einem Vermögen von über 1,2 Milliarden Franken.
