Sinkende Mieten und steigende Preise für Renditeliegenschaften: Wie dies zusammengeht und weshalb Immobilienfonds zurzeit abheben, erklärt Dominik Weber, Geschäftsführer des IMMOFONDS im Interview mit Fondstrends.
Herr Weber, Immobilienfonds gehören normalerweise nicht zu den Investments mit grossem Sex Appeal. Zur Zeit stellen die Kurse sogar den Schweizer Aktienmarkt in den Schatten.
Dominik Weber: Das ist richtig, seit Jahresbeginn hat der SWIIP-Index um 8% zugelegt und den SPI hinter sich gelassen. Aber auch auf längere Frist kann sich die Performance sehen lassen.
Nach den Entscheid der Nationalbank, den Euro-Mindestkurs aufzuheben, sind die Kurse der Immobilienfonds regelrecht abgehoben. Wieso das?
Für die Immobilienmärkte ist weniger die Euro-Mindestgrenze entscheidend als vielmehr die Einführung von Negativzinsen. Für einen institutionellen Investor stellt sich heute die Frage: Wo kann ich noch risikolos investieren und einen Ertrag erzielen? Pensionskassen haben Mindestverzinsungsvorschriften. Wenn Eidgenossen eine negative Rendite abwerfen, wie wollen sie 1,75% erwirtschaften? Da gibt es nicht mehr viele Optionen mit vergleichbar tiefem Risiko. Immobilien gehören dazu.
Aber bei Bruttorenditen von 2 oder 3 % geht das auch nicht mehr auf.
Das sind Einzelfälle bei Handänderungen an den Hotspots in Zürich oder Genf. Im Immobilienbestand dürfte die Nettorendite noch immer 3 bis 4% betragen. Im Einzelfall mag es für einen Käufer auch noch interessant sein, ein Objekt mit einer Nettorendite von 2% in den Bestand aufzunehmen. Im Vergleich zu einer Minusrendite auf Anleihen ist das immer noch recht attraktiv. Für den IMMOFONDS ist das allerdings kein Thema. Das würde die Rendite des Bestandes verwässern und wir sind ja nicht gezwungen, laufend Neugeld anzulegen wie eine Versicherung oder Pensionkasse.
Aber auf lange Sicht besteht ein beträchtliches Risiko. Immobilienfonds werden mit Agios bis zu 50% gehandelt. Das erscheint bei sinkenden Mieteinnahmen nicht gerade nachhaltig.
Im Sommer ist in der Tat mit einer weiteren Senkungsrunde bei den Mieten zu rechnen, wenn der Referenzzinssatz nach unten angepasst wird. Dieser Effekt wird aber überkompensiert durch die Preissteigerungen auf dem Bestand. So lange wir negative Zinsen haben, wird sich diese Situation weiter akzentuieren.
Auf der Nachfrageseite sieht es nicht mehr so rosig aus. Einwanderungsinitiative und Frankenschock wirken bereits.
Wir müssen unterscheiden zwischen kommerziellen Flächen, Wohneigentum und Wohnliegenschaften. Im kommerziellen Bereich schlägt die wirtschaftliche Entwicklung Eins zu Eins durch. Sowohl Masseinenwanderungsinitiative wie auch der starke Franken wirken sich negativ aus, bei den Büroflächen kommt noch ein Überangebot hinzu. Hier sind sowohl die Mieten wie auch die Immobilienpreise eher unter Druck. Der Gang der Wirtschaft beeinflusst auch die Nachfrage nach Wohneigentum. Besonders das Luxussegment läuft nur noch harzig. Expats fallen als Käufer zunehmend weg, wie auch reiche Käufer aus dem Ausland, die plötzlich 15% mehr für eine Wohnung oder ein Haus zahlen müssten. Zudem zeigen auch die höheren Kapitalanforderungen der Banken, um eine Hypothek zu erhalten, ihre Wirkung. Im Segment der Mietwohnungen ist eine gewisse Entspannung zu sehen und die Leerstände sind etwas gestiegen. In den Ballungsräumen ist die Nachfrage aber anhaltend hoch.
Bei den Mietwohnungen steuern wir auf ein grossen Überangebot zu, eine Rekordzahl an Wohnungen ist noch im Bau und weiteres Kapital drängt in den Markt.
In den peripheren Lagen wird es schwieriger werden, Wohnungen zu vermieten. Wir müssen aber auch klar sehen, dass es in den meisten Regionen der Schweiz keine Immobilienblase gegeben hat und die Preise in den letzten Jahren in einigen Regionen sogar gesunken sind.
Lohnt es sich bei den heutigen Preisen noch, in Immobilienfonds zu investieren?
Bei Immobilien sind Leerstände ein grosses Risiko, das man mit einem Fonds gut wegdiversifizieren kann. Bei einem Direktbesitz ist das für grosse Investoren möglich. Und die Fondsanteile kann man im Gegensatz zu einer Liegenschaft auch jederzeit an der Börse wieder verkaufen. Ganz abgesehen davon, dass eine Ausschüttungsrendite von 2 bis 3% nicht zu verachten ist.
